我买了二手房，却拿不到房产证怎么办？我买二手房是单位的旧楼房，房

我买了二手房，却拿不到房产证怎么办？

我买二手房是单位的旧楼房，房主在外地，是由房主的儿子办理的，当时房产证还没办下来，当时交手时双方各有协议书，说是房产证到手时就马上交还，当他的房产证拿到时，却一直没时间过来。我们多次打电话催，他们只是口头答应，却迟迟不来办理过户手续，都是熟人，我们也不想把事情搞得太僵了，至今，我们连房产证也没拿到手，一拖就拖了快三年了。有谁能帮我？

你好：看了您所说的情况觉得问题还是很严重的，房屋产权证是唯一能证明您是该房屋的合法拥有者，但现在它不在您的手里，最不妙的是那上面现在和属着他人的名字，虽然你们之前签定了协议但不知道是不是经过了房产中介公司或者其他能做公平公正的单位或部门，如果只是你们双方拟订的协议 那您可就得小心了，建议您到当地正规的房地产经纪公司或者相应法律部门详细咨询一下，尽快去核查一下该房产的现实状况：该房产的目前产权人是谁？和与您签合同的人是不是同一人？如不是，您手里有没有房主的售房授权委托书，否则您那合同可称无效？房产有无做抵押？而且该房产还有被多次出售的可能。。。。。。最好是马上将房产过户到您的名下，如果对方还在拖延，那无疑对方出现了问题，您可采取最直接的方法 拿着您的合同去起诉了，但前提是你们的合同上有明确的约定而又能足够证明对方有违约行为。祝您一切顺利，好运！

你好：看了您所说的情况觉得问题还是很严重的，房屋产权证是唯一能证明您是该房屋的合法拥有者，但现在它不在您的手里，最不妙的是那上面现在和属着他人的名字，虽然你们之前签定了协议但不知道是不是经过了房产中介公司或者其他能做公平公正的单位或部门，如果只是你们双方拟订的协议 那您可就得小心了，建议您到当地正规的房地产经纪公司或者相应法律部门详细咨询一下，尽快去核查一下该房产的现实状况：该房产的目前产权人是谁？和与您签合同的人是不是同一人？如不是，您手里有没有房主的售房授权委托书，否则您那合同可称无效？房产有无做抵押？而且该房产还有被多次出售的可能。。。。。。最好是马上将房产过户到您的名下，如果对方还在拖延，那无疑对方出现了问题，您可采取最直接的方法 拿着您的合同去起诉了，但前提是你们的合同上有明确的约定而又能足够证明对方有违约行为。祝您一切顺利，好运！收起

花30元去该区房地产交易中心作【产权调查】非常重要~~~~调查产权人是谁，是否你的上家？（或者他也没有领取产权。）还是他已经转给其他下家，这种行为是一防多卖行为，属于犯罪行为！如果你和他签署过《买卖合同》或《定金协议》，则只能找有关部门追究他的 民事责任 和 刑事责任 ！ 如果产权人还是他，则按照合同，或约定俗成，在约定时间不履行合同义务的，⑴每逾期一日将支付给无责任方合同价0.05%的滞纳金；⑵者有权单方面解除合同并且可要求责任方支付合同价的10%作为违约金，合同解除；⑶继续履行合同。 若发生纠纷，可以至法院或仲裁委员会解决。

花30元去该区房地产交易中心作【产权调查】非常重要~~~~调查产权人是谁，是否你的上家？（或者他也没有领取产权。）还是他已经转给其他下家，这种行为是一防多卖行为，属于犯罪行为！如果你和他签署过《买卖合同》或《定金协议》，则只能找有关部门追究他的 民事责任 和 刑事责任 ！ 如果产权人还是他，则按照合同，或约定俗成，在约定时间不履行合同义务的，⑴每逾期一日将支付给无责任方合同价0.05%的滞纳金；⑵者有权单方面解除合同并且可要求责任方支付合同价的10%作为违约金，合同解除；⑶继续履行合同。 若发生纠纷，可以至法院或仲裁委员会解决。收起

如果他没有时间，可以出钱让他与你一起到公证部门办理一个委托公证，将所有的证件交你自己去办。但你一定要到房产部门卖4份协议先填写好。

如果他没有时间，可以出钱让他与你一起到公证部门办理一个委托公证，将所有的证件交你自己去办。但你一定要到房产部门卖4份协议先填写好。收起

人情不能帮你的时候，法律可以帮你。房了吗是让你安心睡觉的地方，现地它让你睡不好觉了，你就不要不好意思了。

人情不能帮你的时候，法律可以帮你。房了吗是让你安心睡觉的地方，现地它让你睡不好觉了，你就不要不好意思了。收起

这位兄台，房产证是真正可以证明你对该套房产合法拥有的一个凭证。已经不能再拖了，如果他确实没有时间那你们可以之前开网店只要有电脑，会上网，简单的学一学网店操作就能开一个淘宝网店。然而现在开网店已经不是之前那么简单了，竞争压力很大，难度也有所提高，但只要愿意学习，努力，坚持和付出就一定能赚钱。去公证处做一个委托公证，大概意思就是业主没有时间办理过户手续委托某人全权代办。如果不办那么真的到了发生什么情况就不止撕破脸了。他把房产抵押了怎么办？看到房价步步高升感觉卖亏了转手又卖了怎么办？这有点象非法同居和合法婚姻的关系：你现在属于非法同居，只有过户才是合法婚姻。

这位兄台，房产证是真正可以证明你对该套房产合法拥有的一个凭证。已经不能再拖了，如果他确实没有时间那你们可以去公证处做一个委托公证，大概意思就是业主没有时间办理过户手续委托某人全权代办。如果不办那么真的到了发生什么情况就不止撕破脸了。他把房产抵押了怎么办？看到房价步步高升感觉卖亏了转手又卖了怎么办？这有点象非法同居和合法婚姻的关系：你现在属于非法同居，只有过户才是合法婚姻。收起

提两瓶好酒、拎两条好烟，去串个门，不说这件事，唠唠家常，然后走人，过一两天打电话再问，他要还是不给你办，那你就别不好意思了，告丫挺的

提两瓶好酒、拎两条好烟，去串个门，不说这件事，唠唠家常，然后走人，过一两天打电话再问，他要还是不给你办，那你就别不好意思了，告丫挺的收起

各位大虾，请多关照，帮忙看看怎么解决？我朋友去年买的房子，首付30%，加代收代付费2790元，总共47000多，现在他欲转卖给我，但是他的房子已在房产局备案，现在无法更名，而房产证还要到交完按揭贷款后才可以拿到，也就是说他对该房屋只有债务关系，没有处置权，现在小月说，当年她觉得电商的行业前景还不错，就自己注册了店铺，把网店开起来了，没想到，现在网店的收益那么高，真实赶到了红利期，也让她轻轻松松的在这个每平方上万的城市买了一套属于自己的房子。现在每天上着班，下班后回家看看店铺，过得也是轻松自在。他的意思是要我和他私下写个协议转卖给我，但是我又担心以后会扯皮，以及过户所带来的麻烦，又伤了朋友感情，所以想请教一下，望有之士，不吝赐教！

买房子是人生除婚姻外的头等大事啊,不要轻率的决定,而且是扯了这样的问题呢.至于房约,只有原有的才有法律效力,你们之间私下的约定虽然并不一定会带给你麻烦,但没有法律效力,只是在你们之间形成的一种意识效果!一旦出现问题,它将不受任何保护.所以,不要认为朋友之间的面子就大意做事,为后果考虑.好吧,你最好去找个律师到公证处做个书面的约定,这样对大家都好啊.花不多的钱,办方心事儿,不是更好吗?希望早日解决问题!

请多关照 房子 朋友
如何查询购房资格呢？

首先是准备查询所需的资料，一般包括以下材料：1、购房人及家庭成员身份证或军官证等身份证明材料；2、婚姻证明。婚姻证明又分为结婚证、未婚证明以及离婚未再婚证明；)3、户口簿；4、《购房家庭住房情况申报表》的原件、复印件。5、非本市户籍居民家庭，还应提交自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳12个月以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明。其次是填写《购房家庭成员住房情况申报表》、《房改房情况协助查询表》。《购房家庭成员住房情况申报表》由购买人如实填写，并承诺保证遵守昆明市的住房限购政策，知晓“拥有1套住房的本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)、能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳12个月以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套住房及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的。《房改房情况协助查询表》需查询人如实申报查询情况，并到所属房改部门（省直房改办、市住房保障局、呈贡县房改部门）查询，请相关房改部门协助查询后签章确认。需要提醒购房者的是，无论有无分到房改房，都需要填写此表。自表填的7个工作日后购房者方可到产权交易中心领取《家庭住房查询结果表》。昆明的购房者资格审核一般由开发商或者中介代为进行，购房者只需如是填写“两表”即可。同时开发商和中介都有义务告知购房者如当事人提供虚假材料、不如实申报的，将无法办理商品房购销合同备案，并承担相应的经济损失和法律责任。对于符合限购政策的，各房地产开发企业、代理销售的房地产经纪机构可进行网上签约及合同备案。

购房 资格
购房资格如何审查？

1、网上预签不同的城市，网上预签的办理方式也会有所不同，需要根据实际情况罗志祥除了一些商业演出和在音乐娱乐类的职业外还有网店和实体店的生意在打理经营，这里很多的一人是一样的，比如说吴亦凡的潮牌商品店，周杰伦的杰威尔音乐公司，胡海泉的胡桃里音乐酒馆等等。好像很多的明星都有开实体店的喜好，但是经营得都很惨淡。而定。比如，如果你在武汉办理网上预签，你就需要在阅读完相关限购政策后，登录市房地产市场信息网的“二手房个人网上合同登记备案”栏目，输入合同文本进行网上预签《存量房买卖合同》，也可以在房产管理部门窗口进行网上预签。2、资料核查你需要拿着审查所规定的相关资料去窗口接受购房资格核查，并领取《受理二手住房购房资格核查回执单》。3、查询结果想要查询审查结果，你可以登录市场信息网的“二手住房购买资格核查结果查询”栏目，输入回执单中的编号、你的姓名和身份证件号码查询购房资格核查结果。4.领取合同48小时后核查完毕，你需要到房管局凭回执单领取《结果通知单》，打印并签署已备案的纸质合同，同时打印《承诺书》，也就说明你具备了购房资格。

购房最开始接触全心，是她江苏的一个童装姐妹，她是童装品牌的优秀代表，她们只有一面之缘，但是惺惺相惜。在2017年7月的一个夜晚把全心的二维码给她，毫不犹豫就购买了全心净肤巾。她告诉她那个二维码很值钱，就是公司给她们开的一个全国各地的网店一样。她自己用了全心净肤巾感觉很好，她就把全心净肤巾当实体店的生意做起来了。 资格
南宁简化购房资格条件发挥市场哪些作用？

近年来,南宁市严格执行国家房地产市场调控政策,紧紧围绕居民 “住有所居”的目标,一手抓市场,一手抓保障,着力构建保障性住房托底、普通商品住房为主、高品质住宅为辅的住房供应体系,房地产市场始终保持健康平稳发展态势,投资投机性需求得到有效抑制,供求基本平衡,房价保持稳定。2017年1-8月,市区新建商品房成交面积381.18万平方米,同比增长1.15%;其中新建商品住房成交面积331.95万平方米,同比增长0.46%,商品房销售量居于近5年来的同期最高水平。按照国家房地产市场分类调控精神,结合我市当前房地产市场平稳健康的实际状况,为进一步简化程序,提高服务效率,充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,经研究,从2017年10月1日起,我市不再将居民家庭拥有住房套数作为购买住房(含商品住房、二手住房)资格审核条件,购房人在本市范围内购买住房及办理相关合同备案、房屋登记业务时,无需提供居民家庭住房信息查询证明。在简化购房资格审核条件的同时,我市将继续密切关注房地产市场发展动态,加强市场的监督和管理,确保我市房地产市场持续健康平稳发展。(来源:南宁市住房保障与房产管理局)

南宁 购房 资格
有谁知道去外地购房需要注意什么？

1.当地购房政策要掌握目前，限购基本取消，但限贷还没有退出。购房者在异地贷款购房，需要了解当地的贷款利率政策，不同城市执行的银行利率有所不同，而同一城市的不同银行之间利率也可能存在差距。另外，若购房者想要使用公积金贷款买房，则要注意目前所缴费城市的公积金能否异地提取购房。根据目前柳州实行的公积金提取相关细则，对本地无房的职工家庭放宽了异地购房政策，只要职工家庭能够提交在柳州市无房的证明以及在外地购房的相关材料，便可提取住房公积金在异地购房。此外，对购买自有住房的提取期限，也从原来的一年放宽至两年，提取次数可以是一次也可以是两次，可提取额度得到相应增加。2.实地考察房屋情况买房最重要的就是房屋的选择，无论是在本地或是异地购买房产，购房者都应该到具体项目现场进行考察，将当地房产的价格、地段、开发商的信息和品牌信誉等综合因素弄清。具体到楼盘和产品本身，则需要了解项目具体规划设计、房源的楼层、面积、户型等。另外项目的自身配套及周边交通情况、教育配套、商场超市及菜市场等配套情况都需要掌握。举个例子，不少购房者由于没有了解清楚，自认为买了名校教育地产，最后学区并非自己所想。为了保证购房的合法性，维护自身权益，购房者要实地了解房子是否合法，切忌因为房屋售价便宜而动心，最后买到如小产权这类无产权的房。俗话说，人生地不熟，购房者异地购房最好通过有效的方式了解开发商诚信度是否够高，具体可找到小区业主进行咨询，从业主口中听到的评价比较中肯。另外，通过“度娘”在网上搜索相关开发商的信息，看是否存在一些负面报道也是可行的。而在不了解或者没有时间了解异地购房市场的情况下，购房者应该尽量选择有能力、口碑较好的大型品牌房企的项目。3.仔细阅读合同条款购房合同是日后业主进行维权的最主要凭证，因此一旦决定购房，在与卖方签订合同时，要仔细阅读合同条款内容，确定条款内容表述是否真实准确、双方责权是否平等、违约责任是否公平等，合同附件是否齐备。市民韦女士就因为没有仔细确定合同条款吃了亏，按照规定，韦女士所购房的新房交付时使用的推玻应该是质量坚固的钢化玻璃，但真正收房之后韦女士才发现虽然推玻使用的是钢化玻璃，但由于合同上没有对相关材料进行详细约定，因此开发商选用了质量较差的钢化玻璃，韦女士也只能吃了哑巴亏。当然，这类情况不仅仅是异地购房需要注意。

外地 购房
为什么要准确评估购房能力？

第一、现金等价物现金等价物=银行存款+国库券+债券+股票+基金。第二、资金周转资金周转留存=平均月开支×3~5第三、筹款能力筹款能力=现金等价物-资金周转留存+其他突进的筹款(如典当、亲友资助)第四、月收入月收入=工资收入+其他收益(如股票、债券等已经准备卖出筹资金，则此收益不能计算入内)第五、每月合理还款能力合理还款能力=月收入×40%~50%第六、估算银行可借款额根据自己的每月合理还款能力和可以贷款年限和自己希望贷款年限的平衡，计算可得。第七、估算最大房款最大房款=筹款能力(首付款)+银行可借款额+公积金可贷金额其中筹款能力/ 最大房款 20%~30%20%为购新房，30%为二手房

购房 能力
如何评估自己的购房能力？

一、查询个人银行信用状况为什么要查询银行信用状况？银行在批准住房贷款前，首先查询借款人的银行信用情况，如果有多次银行逾期还款的情况，很有可能一票否则，那么购房者只能选择一次性付款购房。这点十分重要，也是绝大部分首次购房者容易忽略的问题。银行还款逾期的情况主要有信用卡逾期还款和贷款类逾期还款，其中最为常见的是信用卡逾期还款。银行为了提高收益，大力推广银行信用卡业务来刺激人们的消费，并和很多商家联合推出刷卡优惠积分等活动，十分迎合了年轻人的超前消费意识。由于很多年轻人自控能力差，没有理财意识，不知道制定支出计划，结果到了银行信用卡最后还款期限时却还不上，造成了信用卡还款逾期，甚至有些年轻人办理多家银行的信用卡，拆东墙补西墙，以卡养卡，一旦遇到收入不稳定的情况很容易造成银行还款逾期。当然有些情况是因卡太多忘记了还款时间或者是还款额度不够造成的。不管什么原因，结果是你的银行信用不好。如果银行认定你的银行信用不好，等你买房需要贷款的时候，就不那么好审批了。不过偶尔出现过一两次非恶意的逾期也不是太大的问题，最好在贷款之前就好银行沟通，获得银行的谅解认可。二、评估每月的还款额及还款年限先要确定下来你的家庭能承受的每月的还款额，前提是在力所能及的情况下，毕竟住房还款是一个长期的事情。通常情况每月还款额不应超过家庭总收入的50%，当然你也根据自身的情况来制定。多数银行对借款人的贷款年限要求，男的年龄加上贷款年限不超过65岁，女的年龄加贷款年限不超过60岁。举例说明，李先生和他爱人月收入总计约8000元，那么每月银行的还款不应超过4000月。如果以李先生为银行主借款人，李先生今年的年龄是40岁，那么李先生的贷款年限不能超过20年。三、确定能承受的最大贷款额度上个步骤中我们确定了李先生的贷款年限在20年以内，月还款额在4000元以内，上面的图为万元月还款额查询表，也即一万元对应的月还款额。还款方式有等额本金还款和等额本息还款，等额本息还款每月还款额度均一样，等额本金还款是逐月递降的方式，一般情况选择等额本息还款方式。我们以基准利润6.55%来算，还款年限为20年，一万元对应的月还款额为74.85元/月，现在我们来算下李先生能承受的贷款额度，算法为4000（月还款额）/74.85=53.44万，也就说李先生能承受的贷款额度为53万左右。四、评估自有资金与首付款上面的步骤里我们知道了李先生能承受的贷款额度为53万，假如李先生现有资金为50万，是不是说李先生就可以买103万的房子呢？答案是否定的。这里提醒大家注意从以下两个方面来评估你的自有资金是否充足的问题。（1）首付款比例是否符合银行要求。目前的银行贷款政策要求首次购房者首付款为总房价的30%即可，二套房购房者为总房价的60-70%（各城市银行政策稍有差别）。（2）要留足除首付款的其他费用。一手房置业者要注意一手房除了要按比例支付一定的首付款外，你还需要支付维修基金、契税和配套费。购买二手房的要注意除了支付首付款外你还需要支付中介费、契税、营业税、个税、贷款评估费等。这里需要特别提醒购房二手房的置业者，二手房的成交价并非是银行贷款的认可价，比如你购买的一套二手房是150万，银行经过评估公司评估后可能只按120万的价格给你办理贷款，假如你是首次购房者，首付按30%，贷款比例70%，那么120万的价格你只能贷款到84万，那么你的首付款实际支付要远远超过实际房价的30%，也即为150万-84万=66万。那么你要准备的资金就是66万再加上中介费、契税、营业税、个税、贷款评估费等。购买一手房不存在上述问题，你购买一手房的销售价格就是银行贷款认可的价格。

购房 能力
南京购房资格开具需要哪些条件？

一、本市户籍居民申办要件：1、购房人及家庭成员（包括未成年子女）身份证件，户口薄（验原件，收复印件各1份）2、购房人夫妻登记在同一户口的，还应提交民政部门出具的结婚证或婚姻关系证明（验原件，收复印件1份）3、购房人与其未成年子女未登记在同一户口的，还应提公安 部门出具的未成年任身份证明及亲属关系证明（验原件，收复印件1份）二、非本市户籍居民申办要件：1、购房人在本市缴纳1年以上个人所得税完税证明或已缴纳1年以上的社会保险证明（原件）2、购房人及家庭成员（包括未成年子女）身份“开店”二字看似简单，然而其中却深藏经营和管理的学问和技巧。开店创业不难，人人都可开，但是要想开一家财源茂盛、赢利滚滚的旺铺，则是需要花费精力去琢磨思考的。天下店铺多得不可胜数，但是能开一家口碑好、有影响力的百年老店却不易。同样是线上开网店，有的开成皇冠网店，日访问量过万，有的则成为无名小店，很少有人问津；同样是开实体店，有的开得风生水起、门庭若市，有的则冷冷清清、门可罗雀。证件，户口薄(验原件，收复印件各1份)购房人夫妻登记在原件同一户口的，还应提交民政部门出具的结婚证或婚姻关系证明(验原件，收复印件1份)3、购房人与其未成年子女未登记在同一户口的，还应提交公安部门出具的未成年任身份证明及亲属关系证明（验原件，收复印件1份） 购房 资格 南京
南京购房资格开具的具体操作流程是怎样的？

具体操作流程：买房人带身份证及相关证明，先去房管局填写、递交申请表，经系统认定具备购房资格后，会给买房者开具新购房资格证明。凭此证明与开发商签订商品住宅的买房合同，再由开发商代为送件、鉴证。买二手房的，须在配图之前出具该证明，之后与配图一起送件、鉴证。 但是，目前本地纳税证明或社会保险缴纳证明还未与房产交易系统联网，如果是户口不在南京的买房人，还得先去税务和人保部门另外开具证明。

具体操作 流程 购房
限购后失去了买房资格该怎么买房？

1、缴满社保后再买很多限购城市要求非本市户籍需要连续缴满社保或个税达一定年限,才可以购房。北京、上海、深圳等3个城市,要求的社保或个税年限是5年;广州则是3年。其它的限购城市,则是要求1年或2年的社保或个税记录。如果你在该城市已经缴纳了一定年限的社保或个税,那么就耐心的等待自己缴满了符合要

求的社保或个税年限后,再买房吧。2、买区域的房子 并解决户口一些城市实行分区限购,因此,有些区域是非限购的,可以选择在这些非限购区域内买房。买房前,了解非限购区域的买房解决户口的政策,将户口迁至非限购区域,这样就是本地户口。一般来说,对本地户口的买房限制较少。3、买非限购的房产一般都是普通住宅限购,40年产权、50年产权的房子非限购,如果是出于投资的目的,可以考虑购买商业性质的住房。另外,注意看清城市的限购政策。长沙新房限购,二手房非限购,如果被限购了但又想买房,则可以考虑购买二手房。4、结婚买房,以取得本市户籍从限购政策来看,一般本市户籍家庭限购2套,或者是非限购,但是第三套房暂停住房贷款。如果是非本市户籍的朋友与本市户籍的人结婚,可以获得买房资格。注意哦!假结婚不可取。如果是恋爱中的小情侣,一方被限购而另一方具有买房资格,可以结婚后再一起买房。5、将自己的入户迁入该城市城市的解决户口方式有很多种,比如人才、投靠。如果你在该城市有户口了,取得了该城市的户籍,则可以买房了。如果你之前已经在该城市买了房子,只是未迁户口,若符合解决户口的条件,则可以把户口签入到该城市,这样你就是本地户口了,还可以再买一套房。类似于假结婚买房、假离婚买房和借名买房,都是不可取的,这样做有很大的风险。限购后,想要买房,还是通过合理、合适的方式去买房。 买房 资格
买房前如何正确估算自己的实际购买能力？

要预估各种购房费用误区:买房的时候,计算的通常都是房子多少钱一平方米和房子总价是多少,以为支付了要交的房款,房子就能属于自己了。要预估购房后的家庭收支状况家庭收入主要以每月固定的来源为主,目前每年可提取一次的公积金也可算作一个潜在的收入来源;月供会是很大的一块家庭支出,月供的多少由您选择商业贷款还是住房公积金贷款,以及月还款的方式决定。要预估购房总价预估完可支配的投入、林林总总的购房费用以及购房后的家庭收支状况后,对自己能买什么价位的房子基本上能做到心中有数,

买房 实际 能力
如何评估自己是否有购房的能力？

1、买房首付／贷款政策确定有买房资格、无不良信用记录后，就要考虑买房首付了。首付是买房路上的拦路虎，是买房的一道门槛。了解目前买房首付是多少，贷款政策是怎样，比如贷款的利率是多少等。2、月供多少贷款年限最长为30年，贷款年限长短受到房龄、贷款人年龄的影响。在贷款额度相同的情况下，贷款年限越长，则月供越少；贷款年限越短，则月供越多。通常情况下，月供应该控制在月收入的30％左右。3、买房税费新房的主要税费有：交房时缴纳契税、房屋维修基金、一年的物业费和取暖费。二手房的税费通常比较多，有契税、个税、增值税、中介费等主要的税费。4、装修费用不管买的是新房还是二手房，买了后，都得对房屋进行装修。这个装修包括硬装，即铺地板、刷墙等。软装方面，包括买家具家电等。这方面的费用，也是买房前要考虑的。5、养房能力买房入住后，要缴纳物业费、水电费、燃气费、网费等各种费用，如果有车位，还要缴纳车位费。

购房 能力
买房需要知道最新购房政策呢？

1、购房资格在一些限购城市，购房资格要求比较严格，所以在买房前，一定要注意看看自己是否具备买房的资格。现在拿深圳来说，非深户购房社保必须满5年才有资格购买，并且限购1套住房。其次深户继续执行限购2套住房的政策。对购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策;购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，贷款首付款比例不低于50%;购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，贷款首付款比例不低于70%。2、购房落户户口一直是个大问题，孩子上学、中高考都离不开户口。外地人买房要了解该城市的落户条件，比如有的是要求在XX区购买面积XX平米的房子才能落户，也有一些城市规定买二手房不能落户等。既然要买房落户，落户的条件就得搞清楚弄明白，这样才能有的放矢。3、公积金贷款在办理公积金贷款前，个人公积金账户必须连续缴满6个月（部分城市略有不同），买房前，注意不要提取公积金。另外，住房公积金贷款的用途为自住住房，购买办公用房、商业用房、车库、别墅以及其他非居住用房的不予申请公积金贷款。此外，所购房产须具有全部产权及具备抵押条件，购买房屋部分产权的，购买住房土地性质为非国有土地的公积金缴存职工也不能够申请公积金贷款。

买房 购房 政策
怎么才能知道自己有没有购房资格？

1.如果你是要在本市购房的话,那么,你需要拥有这些材料,包括本人以及家庭成员的身份证,户口薄的原件和复印件;如果夫妻登记在同一户口的,需要有民政部门出具的结婚证或婚姻关系证明的原件及复印件;如果本人与其未成年子女没有登记在同一户口的,需要有公安部门出具的未成年任身份证明及亲属关系证明的原件及复印件。2.如果是在外市购房的话,不同的城市有不同的要求,需要具体根据实际情况而定。比如,你不是北京户口但要在北京购房的话,需要具备这些条件,包括在北京连续满五年纳税证明(指个人所得税)或者在北京连续满五年的社会保险证明;具有北京合法有效的暂住证;已经结婚夫妻二人在北京都没有房屋;身份证、结婚证和户口本;如果在北京以外的地方贷款买过一套房,要是在北京再贷款买房,那首付款就要达到百分之六十以上;集体户口就必须找一个单位来接收你的户口,并出具接收证明,盖章有效才可以。3.如果你是被委托购房的,需要有经公证的委托书原件,委托人的身份证复印件,受托人身份证明原件和复印件以及其他要件。二、购房资格如何审查?1、网上预签不同的城市,网上预签的办理方式也会有所不同,需要根据实际情况而定。例如,如果你在某市办理网上预签,你就需要在阅读完相关限购政策后,登录市房地产市场信息网的“二手房个人网上合同登记备案”栏目,输入合同文本进行网上预签《存量房买卖合同》,也可以在房产管理部门窗口进行网上预签。2、资料核查你需要拿着审查所规定的相关资料去窗口接受购房资格核查,并领取《受理二手住房购房资格核查回执单》。3、查询结果想要查询审查结果,你可以登录市场信息网的“二手住房购买资格核查结果查询”栏目,输入回执单中的编号、你的姓名和身份证件号码查询购房资格核查结果。4.领取合同48小时后核查完毕,你需要到房管局凭回执单领取《结果通知单》,打印并签署已备案的纸质合同,同时打印《承诺书》,也就说明你具备了购房资格。以上整理的购房资格审查的相关知识,希望能帮到你们。

购房 资格
买新房前怎么做购房资格核验？

1、什么时候做购房资格核验？与买二手房不同，买新房是在认购时，将审核资料提交给开发商。开发商首先进行初审，确定本人与证件是否一致，是否符合购房资格等。注意事项：虽然现在资格核验系统和市地税局、人力社保部门联网，可对购房家庭缴纳个税、社保情况的自动审核。但购房者在买新房的时候，还需要提供完税或社保缴纳的纸质证明或截图，以便开发商完成购房资格核验的初审，减少违约的机率。2、购房资格核验要交什么资料？不同情况的家庭，提供的核验资料略有不同。一般情况下，《家庭购房申请》、《购房承诺书》可由开发商提供。3、购房资格核验流程是什么？用多长时间？（1）提交申请在购买住房前，购房者需要向房地产开发企业、经济机构网签服务窗口，提交家庭信息证明材料。（2）网签系统填报信息将材料提交给网签机构（开发商、经纪机构或存量房网签服务窗口）进行初审，初审符合条件的，在住建委网站上填报申请信息，不符合条件的，不能买房。（3）资格核验不动产登记在5个工作日内，对购买自住型商品房的购房家庭资格进行核验。购买普通商品房的，审核时间快为10个工作日，如果是周一录入（上午12点前），一般都是下周五出结果。（5）反馈结果自住型商品房资格核验申请之日起5个工作日，商品房资格核验申请之日起的10个工作日后，向网签机构查询购房资格核验结果。①核验通过，购房者可以办理网上签约手续；②核验不通过，可向网签机构查询未通过的具体原因，如对核验结果有异议，应先认真核对各类填报信息，如填写准确无误，可打印核验结果，并携带证明材料至相关部门核实。4、购房资格核验审批结果有效期是多少？（1）新房购房资格有效期：资格审核通过后，开发商与购房者签订的认购书中约定的认购有效期，视同为资格有效期，长不超过15日。（2）有效期内未进行网签，资格核验失效，需重新提交购房资格核验申请。如果您想办理购房资格核验，购房指南建议您先自行检验自己是否符合条件。如果不清楚自己缴纳的社保或个税是否达到要求，可携带本人身份证去税务局或人社局查询。

核验 新房 购房
限购后失去了买房资格该怎么买房？

1、缴满社保后再买很多限购城市要求非本市户籍需要连续缴满社保或个税达一定年限，才可以购房。北京、上海、深圳等3个城市，要求的社保或个税年限是5年；广州则是3年。其它的限购城市，则是要求1年或2年的社保或个税记录。如果你在该城市已经缴纳了一定年限的社保或个税，那么就耐心的等待自己缴满了符合要求的社保或个税年限后，再买房吧。2、买区域的房子 并解决户口一些城市实行分区限购，因此，有些区域是非限购的，可以选择在这些非限购区域内买房。买房前，了解非限购区域的买房解决户口的政策，将户口迁至非限购区域，这样就是本地户口。一般来说，对本地户口的买房限制较少。3、买非限购的房产一般都是普通住宅限购，40年产权、50年产权的房子非限购，如果是出于投资的目的，可以考虑购买商业性质的住房。另外，注意看清城市的限购政策。长沙新房限购，二手房非限购，如果被限购了但又想买房，则可以考虑购买二手房。4、结婚买房，以取得本市户籍从限购政策来看，一般本市户籍家庭限购2套，或者是非限购，但是第三套房暂停住房贷款。如果是非本市户籍的朋友与本市户籍的人结婚，可以获得买房资格。注意哦！假结婚不可取。如果是恋爱中的小情侣，一方被限购而另一方具有买房资格，可以结婚后再一起买房。5、将自己的入户迁入该城市城市的解决户口方式有很多种，比如人才、投靠。如果你在该城市有户口了，取得了该城市的户籍，则可以买房了。如果你之前已经在该城市买了房子，只是未迁户口，若符合解决户口的条件，则可以把户口签入到该城市，这样你就是本地户口了，还可以再买一套房。类似于假结婚买房、假离婚买房和借名买房，都是不可取的，这样做有很大的风险。限购后，想要买房，还是通过合理、合适的方式去买房。

买房 资格
怎样确定自己是否有购房资格？

1.如果你是要在本市购房的话，那么，你需要拥有这些材料，包括本人以及家庭成员的身份证，户口薄的原件和复印件；如果夫妻登记在同一户口的，需要有民政部门出具的结婚证或婚姻关系证明的原件及复印件；如果本人与其未成年子女没有登记在同一户口的，需要有公安部门出具的未成年任身份证明及亲属关系证明的原件及复印件。2.如果是在外市购房的话，不同的城市有不同的要求，需要具体根据实际情况而定。比如，你不是北京户口但要在北京购房的话，需要具备这些条件，包括在北京连续满五年纳税证明(指个人所得税)或者在北京连续满五年的社会保险证明；具有北京合法有效的暂住证；已经结婚夫妻二人在北京都没有房屋；身份证、结婚证和户口本；如果在北京以外的地方贷款买过一套房，要是在北京再贷款买房，那首付款就要达到百分之六十以上；集体户口就必须找一个单位来接收你的户口，并出具接收证明，盖章有效才可以。3.如果你是被委托购房的，需要有经公证的委托书原件，委托人的身份证复印件，受托人身份证明原件和复印件以及其他要件。

购房 资格
购房资格如何审查？

1、网上预签不同的城市，网上预签的办理方式也会有所不同，需要根据实际情况而定。例如，如果你在某市办理网上这些都是为了提高店铺转化率必须要花的钱，这些软件价格并不高，一个月二三十差不多，商品上架之后没有转化率和流量，就需要商家去做广告推广了，这个时候你要预算需要花费多少钱在这上面，这都是商家必须要考虑到的事情。开网店的钱大多数都花费在运营上面，开店赚钱是商家的根本目的，而不是开了店之后就放那里不管不顾等客人来，一定要想办法把店铺推广出去，获得一些销量之后参加淘宝官方活动，提高淘宝店铺权重。预签，你就需要在阅读完相关限购政策后，登录市房地产市场信息网的“二手房个人网上合同登记备案”栏目，输入合同文本进行网上预签《存量房买卖合同》，也可以在房产管理部门窗口进行网上预签。2、资料核查你需要拿着审查所规定的相关资料去窗口接受购房资格核查，并领取《受理二手住房购房资格核查回执单》。3、查询结果想要查询审查结果，你可以登录市场信息网的“二手住房购买资格核查结果查询”栏目，输入回执单中的编号、你的姓名和身份证件号码查询购房资格核查结果。4.领取合同48小时后核查完毕，你需要到房管局凭回执单领取《结果通知单》，打印并签署已备案的纸质合同，同时打印《承诺书》，也就说明你具备了购房资格。

购房 资格
谁知道现在买房都有哪些新购房政策？

1、购房资格在一些限购城市，购房资格要求比较严格，所以在买房前，一定要注意看看自己是否具备买房的资格。现在拿深圳来说，非深户购房社保必须满5年才有资格购买，并且限购1套住房。其次深户继续执行限购2套住房的政策。对购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策;购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，贷款首付款比例不低于50%购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，贷款首付款比例不低于70%。2、购房落户户口一直是个大问题，孩子上学、中高考都离不开户口。外地人买房要了解该城市的落户条件，比如有的是要求在XX区购买面积XX平米的房子才能落户，也有一些城市规定买二手房不能落户等。既然要买房落户，落户的条件就得搞清楚弄明白，这样才能有的放矢。3、公积金贷款在办理公积金贷款前，个人公积金账户必须连续缴满6个月（部分城市略有不同），买房前，注意不要提取公积金。另外，住房公积金贷款的用途为自住住房，购买办公用房、商业用房、车库、别墅以及其他非居住用房的不予申请公积金贷款。此外，所购房产须具有全部产权及具备抵押条件，购买房屋部分产权的，购买住房土地性质为非国有土地的公积金缴存职工也不能够申请公积金贷款。

买房 购房 政策
买房前如何查购房资格？

1.如果你是要在本市购房的话，那么，你需要拥有这些材料，包括本人以及家庭成员的身份证，户口薄的原件和复印件；如果夫妻登记在同一户口的，需要有民政部门出具的结婚证或婚姻关系证明的原件其实网店不仅局限于淘宝，还有拼多多店铺，其实店铺开起来很简单，但是真正的想要运营一个店铺并不是那么容易，因为店铺运营以及推广等各方面的只是很重要，比如如何让自己家的宝贝排名靠前，如何让整个店铺的转化率提高都是将店铺运营好的重点，只有这些做好了才能获得众多的收益。及复印件；如果本人与其未成年子女没有登记在同一户口的，需要有公安部门出具的未成年任身份证明及亲属关系证明的原件及复印件。2.如果是在外市购房的话，不同的城市有不同的要求，需要具体根据实际情况而定。比如，你不是北京户口但要在北京购房的话，需要具备这些条件，包括在北京连续满五年纳税证明(指个人所得税)或者在北京连续满五年的社会保险证明；具有北京合法有效的暂住证；已经结婚夫妻二人在北京都没有房屋；身份证、结婚证和户口本；如果在北京以外的地方贷款买过一套房，要是在北京再贷款买房，那首付款就要达到百分之六十以上；集体户口就必须找一个单位来接收你的户口，并出具接收证明，盖章有效才可以。3.如果你是被委托购房的，需要有经公证的委托书原件，委托人的身份证复印件，受托人身份证明原件和复印件以及其他要件。

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什么时候做购房资格核验?

与买二手房不同,买新房是在认购时,将审核资料提交给开发商。开发商首先进行初审,确定本人与证件是否一致,是否符合购房资格等。注意事项:虽然现在资格核验系统和市地税局、人力社保部门联网,可对购房家庭缴纳个税、社保情况的自动审核。但购房者在买新房的时候,还需要提供完税或社保缴纳的纸质证明或截图,以便开发商完成购房资格核验的初审,减少违约的机率。

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购房资格核验流程是什么?

(1)提交申请在购买住房前,购房者需要向房地产开发企业、经济机构网签服务窗口,提交家庭信息证明材料。(2)网签系统填报信息将材料提交给网签机构(开发商、经纪机构或存量房网签服务窗口)进行初审,初审符合条件的,在住建委网站上填报申请信息,不符合条件的,不能买房。(3)资格核验不动产登记中心在5个工作日内,对购买自住型商品房的购房家庭资格进行核验。购买普通商品房的,审核时间最快为10个工作日,如果是周一录入(上午12点前),一般都是下周五出结果。(5)反馈结果自住型商品房资格核验申请之日起5个工作日,商品房资格核验申请之日起的10个工作日后,向网签机构查询购房资格核验结果。①核验通过,购房者可以办理网上签约手续;②核验不通过,可向网签机构查询未通过的具体原因,如对核验结果有异议,应先认真核对各类填报信息,如填写准确无误,可打印核验结果,并携带证明材料至相关部门核实。

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租房问题我是一个高中生，由于高中离家比较远，又不想住校，通过中介在学校附近租了个六楼（顶层）一室一厅的房子，1500一个月。我妈妈去看了房子，觉得还可以就说租这个，中介收了1000元并开了收据，写明是订金，说过两天再签合同。当天晚上，我突然想换房，打了电话，中介却说如果换房订金不予返还，争辩不过所以就不换了，但是觉得有些别扭，这个订金也算违约金吗？由于上一个租客可能养狗了，这个房子里面有些不干净，是不是房主应该收拾干净再租给我马上就要签合同了，应该注意什么呢中介说这个房东出租租期至少要是一年，可是我们半年就可能换校区了，所以可能涉及悔约的问题，交钱是按季度交，交3押1，那合同里是否还要说明是一年，如果不用说明，那还是否存在违约金的问题。那违约金又应该怎么定呢房子里的沙发表皮裂开了，而且里面棉花都露出来了，那如果想搬出去，要我们自己解决吗，而且如果不搬出去，这个沙发的问题是否应该在合同里说明还有什么注意事项求解。

定金不是违约金，只是房子的定金，但是如果你在约定的日期内没有签署房屋租赁合同视你为违约，交多少定金都不退的！像房屋不干净这种问题你应该在交付定金的时候讲清楚，说明要在签合同前在来看一次房屋，满意才签署合同。沙发的问题你必须说清楚，要么叫他们给搬走，要么就在合同里注明沙发是坏的。否则到退房时磨磨唧唧的没必要。如果你租半年就签半年的合同，同意你租半年就签不同意就不租了，别信他们说的什么签一年合同半年后你可以转租或者他们帮你转租的鬼话，那都不是真的，你签一年合同住半年是有违约金的，你押金就没了！还有什么问题可以继续找我！

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海丰海悦名城怎么样？海丰海悦名城怎么样？去售楼处问说是海丰新行政中心的盘，市政配套会很齐全。有人知道海丰未来的规划么？

7月23日，海丰县重点建设项目之一的海悦名城与深圳南油物业管理有限公司举行签约仪式（上图），正式引进国家一级物业管理资质企业，打造海丰物业管理新标准新模式，为海丰县建设宜居城市贡献一份力量。 南油物业是国家一级物业管理资质企业，通过ISO9001、ISO14001等国际标准认证。该公司秉承“乐活服务、精诚至善”的服务管理理念和“敬业、规范、创新、卓越”的企业精神，对内提高凝聚力，对外提高美誉度，对业主提高亲和力，创建了月亮湾、荔庭园、世纪广场等一批国优物业管理小区，是我省一家具有很高知名度和雄厚实力的物业管理专业公司。 海悦名城地处海城南二环路，地理位置优越，建筑布局根据当地实际，东西展开，南北朝向，户户向南；建筑风格融入西班牙风情，是一座宜居的高档小区。开发商从海悦名城的楼盘设计、工程质量、绿化美化、配套工程到物业管理等，都注重并抓好每一个细节，从整体上提升整个楼盘的品位和档次。海悦名城首期推出的楼盘倍受消费者青睐。目前，海悦名城各项工程建设进展顺利，周边道路等配套建设正有序推进中，预计将于今年8月底全面封顶。它的建成，对加快海丰城市建设步伐，改善城市居民住宅环境作出贡献。 这次海悦名城引入南油物业，志在引进先进物业管理理念和模式，提升物业管理水平，全力打造宜居小区、示范小区和品牌小区，为业户提供一个舒适优雅的居住环境。（伟生 木辉） 海丰 海悦 名城
金地仰山的配套怎么样？

大兴这些年已经做得很完善了，特别是金地仰山那个位置，楼盘比较多，又挨着地铁，所以该有的全有，在网上搜罗了一下，直接贴上来自己看，不过只是一部分，详细的就要自己慢慢去转了。 #61548; 配套设施：中小学：北京师范大学附属小学、北京小学翡翠城分校、君谊中学、兴涛学校，项目自身规划初中； #61548; 综合商场：华堂商场、吉星德亿商城、玫瑰园商城、帝园商城、宜家亚洲旗舰店； #61548; 幼稚园：十一建华幼儿园、幸福泉幼儿园、项目自身规划幼儿园； #61548; 银行：建设银行、工商银行、北京农村信用银行、中国邮政储蓄银行； #61548; 邮局：翡翠苑邮局、骏城邮局； #61548; 医院：北京仁和医院、大兴区妇幼保健医院、大兴中医院； #61548; 休闲娱乐设施：琵琶草堂（SPA足疗）； #61548; 餐厅：孔乙己酒店、红孩儿水煮鱼、晋贤居饭庄、百年食府、福提烤肉岛、翡翠小厨等等。 仰山
商品房交易合同毁约怎么办我买了一套商品房,已经签定了正式合同,房款未交清,现在又不想要这套房子了,是否可以毁约

已经签定了正式合同加快发展新商业模式，支持土特产品和农畜产品网上销售，给予电商企业和网店人参果销售补贴。同时，加大援企稳岗力度，精准做好用工服务，对疫情防控期间所有开复工用人单位，免费发布用工信息，积极引导企业与职工集体协商，采取协商薪酬、调整工时等措施，保留劳动关系，保证基本生产。,房款未交清的情况,一般是不可以毁约 的.除非您愿意承担因毁约 而引起的经济损失.如果您实在是不想要那套房屋,您可以:1,单独找售楼小姐,请她帮助您重新出售,承偌给售楼小姐一定比例的酬金.2.找开发商的头头,好言相求,承若一些补偿金,这样以减少损失.3.尽量找出开发商的不足,找到房屋与合同的不符之处,告开发商违约,然后理直气壮的要求退房.(没有哪个房屋是十全十美的,会找到问题的,最好是请专业人员帮忙)

商品房 房款 怎么办
商品房合同更名的费用是如何计算我想买一房子，但他是属于合同更名，中介说需要５到６个点的更名费用，不知道是否有规定？

答：我不知道你在哪个城市，在我这个城市里合同更名区别于房产证过户，房产证过户必须缴纳国家规定的各项费用及中介费用，但是合同更名过户如果开发商和所属房产管理部门同意，是不需要缴纳任何费用的，中介公司所说的5-6个点不属于国家规定收费，应该是公司行为，个人认为中介之所以要求5-6个点，也许是用来疏通关系的并加上自己的利润，合同更名分两种情况，一、合同未经相关房产部门登记备案的，只需开发商同意便可更名，二、如果已经登记备案，难么就要开发商和房产部门同时同意。我想你应该能理解我的意思，祝你好运！

费用 个点 中介
请问如下的购房合同怎么填?请网友帮我填完整?请问如下的购房合同怎么填??请网友帮我填完整??我拿来作范本的,谢谢商品房买卖合同（合同编号：）683(337351)合同双方当事人：683(337351)出卖人：_________________________________________________________683(337351)注册地址：_______________________________________________________683(337351)营业执照注册号：_________________________________________________683(337351)企业资质证书号：_________________________________________________683(337351)法定代表人：____________________联系电话：_______________________683(337351)邮政编码：_______________________________________________________683(337351)委托代理人：____________________地址：__________________________683(337351)邮政编码：____________________联系电话：________________________683(337351)委托代理机构：__________________________________________________683(337351)注册地址：______________________________________________________683(337351)营业执照注册号：________________________________________________683(337351)法定代表人：____________________联系电话：______________________683(337351)邮政编码：______________________________________________________683(337351)买受人：________________________________________________________683(337351)【本人】【法定代表人】姓名：__________________国籍______________683(337351)【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】_______________________683(337351)地址：__________________________________________________________683(337351)邮政编码：______________________联系电话：______________________683(337351)【委托代理人】【】姓名：____________________国籍：_____________683(337351)地址：__________________________________________________________683(337351)邮政编码：______________________电话：__________________________683(337351)根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：683(337351)第一条项目建设依据。683(337351)出卖人以___________方式取得位于___________、编号为___________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为______________________。683(337351)该地块土地面积为___________，规划用途为___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。683(337351)出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】___________。建设工程规划许可证号为___________，施工许可证号为___________。683(337351)________________________________________________________________________________________。683(337351)第二条商品房销售依据。683(337351)买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为___________，商品房预售许可证号为___________。683(337351)____________________________________________________________________________________我们家卖的货源号就是她们拿货的地方，这些货源号是深圳，广州，杭州等等地方在大型服装市场有档口或实体的店主的，她们在微信上做批发也招代理，您在我这里花几十块买个货源号做她们代理，拿的是一手拿货价，让你拥有一手货源号后直接与一手商家对接，有了他们的后可以做她的代理。拿最低的价格开网店开实体都可以，这样你转到的远比你作二三级代理转的多，这样你就有优势去招代理，帮助你出单卖货萌萌家全网最全一手货源号+微信c19908866总基地，所有3000多家货源都是支持免费代理，一件代发。____。683(337351)第三条买受人所购商品房的基本情况。683(337351)买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：683(337351)第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房。该商品房的用途为___________，属___________结构，层高为___________，建筑层数地上___________层，地下___________层。683(337351)该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。683(337351)该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________平方米，其中，套内建筑面积___________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积___________平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。683(337351)_____________________________________________________

解读新版购房合同 购房人当细填补充协议 --------------------------------------------------------------------------------2004年08月03日 11:28 新版购房合同二十二条规定了“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议”。这里有两层含意，第一层含意，由于国家有合同示范文本，北京又将此范本铅印并编号，如果当事人认为所签合同需补充的内容较多，在合同范本上改来改去太乱，不如写一个清楚的补充协议；第二层含意，合同签订后不等于不能再修改，如果当事人双方意见能达成一致，在合同执行完之前任何时间还可签订补充协议。不过在这里要注意的是，由于合同签订后购房人要先付款，有钱攥在房地产商手里，购房人要求将合同改得对自己更有利，通常很难办到。 另外，购房人要注意的是不同的人对补充协议的法律效力有时会有不同的解释。一种解释是：补充协议仅仅是对主合同的一种补充，如果补充协议与主合同表达的意思不一致，应以主合同所表达的含意为准；另一种解释则认为：补充协议是对主合同内容的修正，如果补充协议与主合同表达的意思不一致，应以补充协议所表达的含意为准。合同第二十三条说明了“合同附件与合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。”笔者建议购房人为避免不必要的争执，最好在补充协议上说明补充协议和合同的关系，即解释不一致的地方以哪一个为准。 来源：北京日报 目前，大家签订商品房买卖合同时，最好使用建设部和国家工商行政管理总局制订的《商品房买卖合同示范文本》。由于《示范文本》是政府机关制订的，较好地平衡了开发商和购房人的权利和义务关系，因此，采用《示范文本》签订合同有利于保护购房人的合法权益。但切不可认为采用《示范文本》就万事大吉，即使采用《示范文本》签订商品房买卖合同，购房时也应注意以下几个问题。 1、认购书问题。在目前商品房交易过程中，许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前，要求购房人签订认购书，交纳认购款。开发商要求购房人签订认购书一般两种情况：一种情况是开发商所销售房屋倘未取得预售许可证，以向内部职工认购的名义进行销售，俗称内部认购；另一种情况是开发商已取得预售许可证或者销售的是现房，开发商为购房人保留预订的房屋，作为交换，要求购房人签订认购书，并交纳一定数额的认购款，如果在规定的时间里，购房人不想购买该房屋，就可能无权要回所交纳的认购款。 第一种情况的认购书，由于我国《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》都明确规定，在未取得预售许可证前，是不能预售商品房的，而依据我国《合同法》第52条的规定，违反法律和行政法规的强制性规定的合同无效，因此第一种情况的认购书在法律上是无效的。但最高人民法院于2003年4月28日公布，于2003年6月1日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《最高法院解释》)第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效。根据该条规定，在取得预售许可证之前所签订的认购书，如果开发商在购房人起诉前仍未取得预售许可证，该认购书肯定是无效的；如果开发商在购房人起诉前取得预售许可证，那么该认购书的地位将和开发商已取得预售许可证或者销售的是现房的情况一样，即和下面要讨论的第二种情况的认购书的性质相同。 第二种情况的认购书，需要看认购书是否满足了合同成立的要件，主要是看合同条款是否完备。《最高法院解释》第5条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，肯定具有法律效力。但是实践中大多数认购书都不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，这些认购书的法律效力如何?《最高法院解释》并未作明确规定，笔者认为不能从《最高法院解释》第5条的规定，反推出不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容的认购书，就必然没有法律效力。但是如果认购书仅规定了房号、面积和价格等条款，那么该认购书未满足合同应具备的基本条款，不具有法律效力。 2、补充协议问题。在商品房买卖过程中，开发商除和购房人根据《示范文本》所订立的商品房买卖合同外，还要求购房人签订一份补充协议，该补充协议的内容很多，由开发商的专业律师事先拟订好。这种补充协议常包含许多对购房人不利的条款，如交房时间的确定、不可抗力条款的解释、共有面积的确定分摊、关于基础设施和公共配套建筑的开发利用等方面，甚至包含许多针对开发商的免责条款。比如有些开发商在补充协议中规定：“政府部门有关文件批准的延迟、市政配套批准及安装的延误，导致开发商不能按期交付房屋，开发商有权按实际影响的时间而相应延迟交付房屋，而不用承担延迟交付房屋的责任。”由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂。因此，购房人不要急于和开发商签订补充协议，先将补充协议拿回来，找专家进行咨询，将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改。同时由于补充协议是由开发商拟定的，保护购房人的条款很少，因此，应在专家的指导下，在补充协议中增加保护购房人的条款。如果开发商不能满足购房人以上的合理要求，那么，购房人最好不要和开发商签订补充协议。 3、售楼广告问题。开发商为宣传、推销其商品房，一般都散发售楼书，发布商品房销售广告，作出不少许诺。从法律角度来说，售楼书，广告等都是开发商向不特定的对象发放的用以介绍其商品房的文字、图片材料，主要是为了美化商品房形象、优势，远不具备商品房买卖合同的基本条款。此类广告法律上一般视其为要约邀请，不能直接成为合同的内容。对于开发商的虚假广告行为，购房人虽不能依据合同追究开发商的违约责任，但可以追究开发商发布虚假广告的责任。根据《广告法》第37、38条规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买