终于，陪伴了青岛人三十年的华联商厦，开始动工拆除了。

　　回想起华联商厦初落青岛的惊艳，数十年的时间，从新变旧，华联商厦也再无法吸引新人的追捧。

　　老城的衰败，无可奈何，尤可追忆。

　　楼市也相同：老破小虽然槽点多多，却也总有人在打听、试图上车。

　　为的，自然是老破小的附加价值。

　　32平老破小总价260万

　　提起老破小，可以用街道狭窄、房子老旧、户型逼仄、配套落后等词来形容。

　　总的来说，居住环境差可能是最大感受。

　　但世上，总有比居住体验更有价值的东西。例如教育资源。

　　在青岛，乃至全国，老破小总是与学校，尤其是名校挂钩。

　　为了获得优质的教育资源、获取名校入学名额、让孩子赢在起跑线、衔接至优秀初中入学等等想法，“学区房”一时沸反盈天。

　　就在去年，市南区一处茅草屋般的12平米学区房卖出84万的价格。

　　这个价位，单纯看它的位置、面积、配套、户型，即便做慈善也不会出84万的高价；可它一旦与市南的优质学校接轨，这个价位，值。

　　再看其他更为优质的学校房源。

　　市南区的青岛市实验小学（江苏路小学）、太平路小学、大学路小学，常年霸占青岛小学资质的第一梯队，其对口的学区房源也堪称天价。

　　某中介挂牌信息

　　像是挂牌的大学路学区房源，32平的套一单价达8.125万/㎡，江苏路学区的26平房源单价达7.5万/㎡。

　　优质造就紧缺，稀缺簇生价值。

　　对所有望子成龙的家长而言，优质学区就是刚需，天价学区就有意义。

　　尤其是在实行“公民同招”后，为避免滑档、无法入学“梦中情校”，不少家长宁愿斥巨资也要入手学区房，稳妥入名校。

　　而在今年以来，市南区的莱芜一路小学、德县路小学、市南区实验小学、镇江路小学相继发布学位预警。若2023年就读这4所学校，要提前两年落户。

　　市北、崂山、李沧也分别有学校发布学位预警。

　　家长对于优质教育资源的疯狂，也让部分老破小在二手房市场上，以价格独占鳌头。

　　天价老破小的价值预期不定

　　天价老破小的香和热，在未来可能并不一定适用。

　　为什么这么说？

　　其一，教育资源稀释。

　　在买房已是人生大事的牵绊下，老破小的学区房自然更是当头一棒。不仅天价，又无法保证正常的生活需求和居住体验。

　　在这种情况下，不少城市开始平衡教育资源。

　　北京西城严格执行多校划片政策、“一套房锁定一个片区”，深圳拟推行大学区制，上海实行新中考名额分配、同时实行二手房信贷限制性政策……

　　北上广深等一线城市打头，重庆、西安、厦门、成都、南京等城市跟进，精准打击天价学区房；同时采用的多校划片、大学区和教师轮岗等举措，稀释、平衡优质教育资源。

　　大同之下，天价的老破学区房未必不会有日薄西山的一天。

　　其二，限售限购消耗学区价值。

　　就青岛看，限购和限售政策的压力，将一定程度上限制老破小的交易。

　　这其中，限售政策影响最大，

　　青岛的五年限售，将商品房价值的发酵时间延伸到5年以上。在5年中，对应的学区价值是否有变化、入学学位是否有新规、二手楼市行情走向等，对于现在的天价而言都是消耗。

　　而若是排除学校资源这一影响因素，老破小的价值也就仅有区位和周边配套了。

　　在规划日新月异、城建破旧立新的走势下，老破小的价值也可能被压缩。

　　其三，旧改无法保证居住体验。

　　除却老破小在现代被赋予的各项附加价值外，在居住功能上与新房相比，不值一提。

　　当然，更新在进行，却也是杯水车薪。

　　无论是老楼加装电梯，还是老旧小区改造等等，都仅是维护了部分老破小的“脸面”，对于居住的格局和配套硬伤的改善，作用不大。

　　在大学区、多校划片的推进下，部分优质学区的教育资源得到稀释，头部学区光环削弱；

　　其中，头部梯队名校的学位预警，加重这部分老破小的压力；

　　而且，青岛九年一贯制学校的兴起、优质新学区的冲击，于天价的老破小学区房都是打击。

　　老破小的学区房价值逐渐被压榨，还妄称天价的它，前路能明吗？