103010记者宋杰|上海报道。

今年一季度上海写字楼的数据并不好。

高力国际季度研究报告显示，2020年一季度上海写字楼租赁市场净吸纳量总体处于较低水平。该机构预测，上海写字楼空置率将从2019年的18.4%上升至2020年的28.9%，空置率将在2021年达到30.2%的峰值。

2019年，在整体宏观经济承压的背景下，上海写字楼市场有所走弱，但面对突如其来的新冠肺炎疫情，写字楼市场更是雪上加霜，空置率上升，租金下降。

中国手指办公版数据显示，2019年上海办公租赁企业行业主要为批发零售、租赁及商务服务、科研技术服务、制造、金融、房地产。其中，金融、TMT、专业服务占比超过50%，是上海写字楼市场的主要租户。

上海写字楼老板的纠结：搬不搬。

近日，几位上海商界大佬在微信群中“纠结”了——的办公室租金。

“陆家嘴的租金在下降。你旁边的上海银行大厦现在租金超过7元(单位：每天每平方米，下同)，最高的时候在16元左右。”

“是的，所以我们想搬走。我当时租了12.9元，现在快9元了。”

“目前有一套36楼，价格11.5元，成交价10元左右。是年底搬家还是提前搬家？如果提前搬家，就要支付违约金，‘肉’疼。”

……

因为疫情，业务受到影响，部分业务负责人不得不开源节流，调整未来商务办公空间的租赁计划。其中胡告诉《中国经济周刊》记者，公司目前所在的陆家嘴超甲级写字楼月租金为80万元。2019年以来，周边写字楼租金下降，他的写字楼租金也缩水了30%。对方一直“还在讨论”是否要回避部分租金。

103010记者咨询了办公室租赁业务员小王，他作为租客长期负责浦东。小王告诉记者：“最近陆家嘴板块的很多租户都搬走了，但大部分都是现金流紧张的中小企业，他们的需求很大一部分是从传统写字楼向联合写字楼转变。浦东区域联办一般有三个月的租金价格，分别是1800- 2000元、2500-3000元和每站3000元以上。为了吸引顾客，一些楼盘提供半个月或一个月的免租金折扣。”

办公连锁运营商ATLAS Atlas Atlas相关负责人在接受《中国经济周刊》采访时透露，目前上海项目入住率基本稳定，平均复工率80%。“上海的客户咨询数量并没有太大变化，因为一些客户正在考虑从传统办公室转变为共享办公室。办公室共享有助于客户减少预装修等时间和经济成本上的投入，在租赁期限和工作数量上也比较灵活，因此受到这些客户的青睐。但是，客户思考的时间更长，他们在做决定之前会更加谨慎。近期仍有交易。”

上海绿地普陀商业广场是普陀区的老商业建筑，也是甘泉区唯一的商业广场。国内疫情稳定后，普陀区积极推动复工，商业广场人气回升，给小企业主更多信心。上海新沙文化传播有限公司的主营业务是动漫展览和视频拍摄。公司董事长徐先生告诉《中国经济周刊》的记者，他们租了近400平方米的面积，三年月租3万元。疫情爆发后，生意停滞了两个月，但租金还是付了。

“很多商住楼都是小业主买的，我们的房东是小业主。小业主不愿意免租，有的还自己贷款。原本这栋楼的空置率并不高，但这次疫情以来，很多公司还没有完全复工，或者因为业务受到影响，无法在短时间内恢复正常工作状态。但是当地政府一直在积极引导和帮助中小企业，所以目前没有搬迁到其他地区的计划。幸运的是，我还有其他收入来维持租金支出，所以我应该能活下来，”徐先生说。

全球网络安全公司卡巴斯基的总经理郑启亮告诉《中国经济周刊》记者：“为了扶持中小企业，政府煞费苦心地降低了我们在北京租用的办公室的租金，我们希望上海能为共享办公室减免一部分租金。公司在上海市黄浦区写字楼租赁约30平方米的共享办公，我们将持续带来经济和税收上的收益。”

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《中国经济周刊》记者注意到，在物业层面，多家公司已为租户减免部分租金：陆家嘴集团对中小微服务企业减免2个月租金；张江集团对符合要求的非国有中小企业，可免2020年2、3月租金；金桥股份对符合条件的中小企业免租两个月；上海电气等34家市属国有企业免除符合认定的非国有中小企业2、3月租金等。

预计今年写字楼租金下调约6% 眼下是新租户谈判好时机

第一太平戴维斯4月初发布的一份报告显示，一季度上海并未有全新的甲级写字楼入市，截至季末，全市甲级写字楼总存量维持在1330万平方米。一季度上海市甲级写字楼市场净吸纳量为69500平方米，较去年四季度环比持平，同比下降49%；平均空置率环比下降0.5个百分点至16.9%；租金环比加速下跌1.0%，至每平方米每天7.8元。

高力国际的最新统计也显示，在疫情影响下，2020年第一季度上海写字楼租赁市场净吸纳量整体处于低位。预计2020年全年写字楼新增供应量为250万平方米，需求量为40万平方米。2020-2024年间年度平均供应量为130万平方米，年均需求量为96.5万平方米。

据高力国际统计，目前上海核心区域：陆家嘴板块写字楼空置率达18.8%，平均租金为每天每平方米10.8元；外滩板块写字楼空置率达15%，平均租金8.7元；人民广场写字楼空置率达12.4%，平均租金8.1元；虹桥开发区及古北板块写字楼空置率为10/9%，平均租金6.7元。在次中心区中，前滩板块写字楼空置率最高，达37.5%，第二名为北外滩，空置率达37.2%，莘庄板块写字楼空置率位列第三，达33.3%。

第一太平戴维斯分析认为，一季度上海甲级写字楼的租赁需求主要来自于传统新年前谈妥的成交。随着未来三年供应高峰的来临，空置率仍将继续上行。

高力国际华东区研究部副董事江鹏向《中国经济周刊》记者表示，预计2020年全年写字楼租金下调约6%，平均空置率将升至28.9%，因此对于寻求签订新租约的租户而言，眼下应是谈判的好时机。不过另一方面，由于租户的营收与资本支出受疫情的影响而缩减，因此可能会推迟搬迁计划，业主们应该抓住时机挽留租户。

江鹏告诉记者，三月份以来，诸多物业业主实际收到的问询数量已有所增多，预计上海写字楼市场需求将于二季度之后开始逐步复苏，此外，不少有价格及政策优势的上海产业园区仍是诸多重点行业的首选。

高力国际预计，2020年上海产业园区平均租金将同比微降0.3%至3.9元（每平方米每天）。2018-2019年期间，互联网与软件服务、电子信息等产业合计占据了上海产业园区净吸纳量的近六成。此外，截止2020年2月，在科创板上市的14家上海企业的总部均位于产业园区。

虽然2020年第一季度受新冠肺炎疫情影响，上海产业园区的部分租户推迟了租赁计划或者缩减租赁面积，因此整体出现了负吸纳量以及租金小幅下跌。但高力国际注意到自3月下旬以来，来自医疗健康和新基建等行业的租赁问询量已开始增多，并有望在第二季度开始转化为租赁成交。因此，产业园区的整体市场需求预计将于2020年第二季度开始逐步复苏。《中国经济周刊》记者采访中了解到，打算从写字楼转租至园区的中小企业也不少。

上海·自贸壹号生命科技产业园位于浦东外高桥保税区，外高桥保税区目前已经有药明康德、国药、上药、百济神州、美药典、罗氏诊断、强生、西门子等多家国际知名生物医药巨头入驻，形成了引领世界的生物医药产业生态圈。

自贸壹号园区招商部总监段会敏告诉《中国经济周刊》记者，由于入驻企业可以享受“浦东+自贸+保税+大张江”的多重叠加政策，近期有不少来自张江、金桥、杨浦的企业来询问入驻事宜，“我们这里主要是生物医药企业，目前国内生物医药设备及原料80%依托进口，以进口1000万的研发生产设备为例，由于可以免关税及进口环节增值税，企业免税额度可达约200万元，基本可以覆盖园区1500平方空间的年租金。”

新项目集中入市 写字楼市场呈现新趋势

戴德梁行近期对全国2000多个写字楼市场的业主和租户进行了调研，租户企业涵盖类型全面，近一半为民营企业；受访租户占比约91%的企业在标准写字楼内办公，另有占比约9%的企业在产业园区或办公园区内办公。

有超过半数的业主认为，此次疫情对租赁市场的影响将达到半年之久；另有40%的业主认为疫情对租赁市场影响为短期的，可能为一个季度；认为疫情会影响租赁市场超过三个季度乃至一年的业主，占比低于10%。

戴德梁行高级董事、中国区写字楼部及华东区综合住宅服务部主管沈洁分析，在疫情被有效控制前，市场需求将延续疲弱。一方面，受疫情影响，国内外企业对置换、扩张办公物业较为审慎。另一方面，中小型企业由于经济活动受限短期内财务流动性风险加剧，或对办公租赁市场造成影响，尤其影响联合办公空间的租赁活动。经济增长放缓、企业盈利下降和需求疲软或将推升写字楼市场的空置率，租金下行压力增大。

沈洁表示，鉴于上海写字楼新项目受疫情影响推迟入市，未来恐出现集中入市潮，写字楼业主需提高楼宇绿色健康标准、出台租金减免等优惠措施、提高物业服务质量，以期在激烈的市场竞争中脱颖而出。

“回顾非典期间，上海写字楼市场的租金小幅下跌一个季度后迅速反弹；净吸纳量下跌2个季度后也恢复正常水平；与此同时，虽然上海写字楼在2003年二季度无任何新增供应，但在非典疫情缓解后楼市迅速解冻；上海写字楼市场在非典期间受到的影响有限，仅维持了1-2个季度后就迅速反弹。这与当时整体经济上行，楼市蓬勃发展的国情也息息相关；此次疫情对上海的影响预计也是短暂的，但在目前楼市整体供应潮之下，疫情拉长了消化新增供应的周期。”沈洁认为。

不少业内人士认为，此次疫情将为新兴产业的发展带来契机，相关行业的办公租赁需求或将增多。沈洁分析，其一，智慧型城市管理和高新技术嵌入的行业需求将提升，围绕AI、5G、大数据、VR/AR等技术将产生新的商机，或会带来新的发展可能性；其二，在线生活方式加速崛起，线上娱乐、游戏、教育、医疗、知识付费等将广泛应用于人们日常生活；其三，保险、健康、医疗消费等与人们美好生活息息相关的行业将得到重视，医疗设施领域投入、人们保险意识的加强都将会让大健康领域蓄积更大的发展能量。

戴德梁行此次调研显示，受本次疫情影响，能够应对突发公共事件的写字楼将受到租户的信任，智能楼宇管理、健康和安全管理未来将是提升写字楼市场竞争力的主要因素。同时，线上营销、视频看房等新型营销手段将受到市场热捧，推动房地产行业营销数字化变革。

责编：陈栋栋