近日，全国首个集体土地租赁项目——个停车户(成寿寺社区)正式入市，首批235套公寓全部租出。值得注意的是，北京万科在住宅、娱乐、商业产品的开发上采用了精准的‘模块衍生’研发方法，从而优化了产品的空间配置。同时，项目提供的“一站式休闲生活新空间”和智能化应用，在长租公寓的发展模式上也颇具特色。

据该业内人士评价，村集体提供土地经营权，开发商负责设计、施工、运营，实现各方长期可持续收益。Park House |庭院儿童进入市场，标志着长租公寓领域新模式运营时代的开启。

产品：多主题房间设计突出“定制化”。

“作为北京市第一批利用集体土地建设租赁住房的试点项目，万科希望用年轻人的语言表达自己的新产品理念。用主题表达个性，用个性构建社区。”玉成寿寺社区项目负责人说。

在项目考察过程中，北京商报记者今天了解到，该项目主要户型为工作室产品，单间建筑面积为29平方米。房间内的功能涵盖工作、睡眠、独立卫生间、简单烹饪等功能分区。设计紧凑精准，拎包成为公寓设计的基本原则。

整个项目共有独立房间901套，产品突出“量体裁衣”。开发了女生房、宠物房、主播房、SOHO房、健身房等五类主题房，针对不同收入水平、职业特点、租赁需求的细分客户群体。

上述负责人表示，在租户空间面积固定的情况下，万科通过“模块推演”精准开发了房间内的配置，通过家具设置功能分区，推演了房间的布局，提升了房间的使用效率。随着设计和多场景应用越来越贴近客户需求，我们将在几十平米的空间里，尽力穿上精致、舒适、温馨的生活。

在项目的公共空间中，设计师提供了包括咖啡厅、书吧、健身中心、活动聚集地等公共空间。因此将客户的会议、阅读、健身等社交属性功能置于共享空间，通过设计解决供需错位。

“我原来在一个老小区租了一套房子，第一次逛公园后决定换个地方。吕珊是一名刚搬进公园公馆城守寺项目的租客。她说，她以前住的小区空间设计和配套设施一般，这里的环境非常适合我们年轻人社交，认识很多朋友。”她告诉《北京商报》记者，自己租了一间1.6米大尺寸梳妆台的女生房，预留了充裕的储物空间，并定制了多种具有储物功能的衣柜。即使女生衣服多，储物空间也足够。而且成寿寺距离地铁方庄站800多米，去哪里都方便。

价格：比周边同等品质的一居室租金低20%。

“原来的房子还有2个月就要到期了，前期退租机构会扣除一个月的租金，但是这里的租金比原来的租金低了500元。计算一年的租金还是很划算的。”吕珊说，价格也是她考虑的主要因素之一。

“万科希望开发一套年轻人买得起的好房子，同时兼顾品质和个性需求。”万科集团合伙人刘晓表示，“于波城寿寺社区是集体土地上建设的出租屋，土地成本优势明显，间接减轻了租户的租金压力。万科的目标是租金水平不超过年轻人收入的三分之一。

数据显示，北京约有860万租房人口，430万套出租屋。看似不缺供应，但实际上北京租赁市场存在严重错配。从供求关系来看，近4

博城寿思社区有助于改变错配问题。首先，项目保证每个租户都有自己独立的空间，设计了会见客人、阅读、健身等共享空间。

同时，在改变价格错位方面，万科公园屋团队一直致力于研发租金水平在3000元左右的房子。以于波|元儿(城寿寺社区)项目为例，单套平均租金3600元/月/套，与周边地区同品质一居室租金差不多。

金的70％—80％。

“集体土地开发长租公寓在成本上具有优势。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，当前长租公寓行业当前面临高成本、低成长的囧境，一些企业的资金链面临压力。因此，保证高出租率就显得至关重要，低价高质的产品无疑对长租公寓降低空置率有积极作用。

来自万科泊寓的消息显示，泊寓|院儿首批235套公寓已于5月底全部租罄。第二批公寓已启动预租，计划于四季度全部入市。据悉，北京万科高立庄等项目的长租公寓也即将入市，预计这部分新增租赁住房供给可以进一步对租金价格起到平抑作用。

附加值：集合社交、共享、智能、安全的新“物种”

在物理空间之外，对年轻的租房客而言，精神层面的需求同样重要。

北京万科相关负责人介绍，泊寓成寿寺社区在设计之初，希望给年轻人一次以共享方式和城市深刻融合的机会。不仅是栖身之所，也有超越期待的公共社交空间和属于年轻人的共同生活公约。让租房人群在社区管理上获得更好的“租售同权”体验感，拥有大社区的归属感。形成人与人之间可信任、可交流、可互助的社交空间。

设计上，北京万科在建筑主体上挑出的玻璃盒子里打造了一个500平方米的超大"社区之心"。在这里，租客可以在图书馆里阅读，可以举办小型作品展和创业路演讲座，可以结伴去影音空间看电影……届时，社区管家还将组织读书会、交友会、市集、手工DIY等丰富的社群活动。

在楼宇之外，项目还推出了4000平方米的社区个性商街，集合深夜食堂，时尚潮牌，京城老字号，网红市集等多种业态。

此外，北京商报记者了解到，泊寓成寿寺社区还首次将智能管理引入到运营中。在社区里，通过人脸识别技术可以实现无卡化通行，园区内人员信息实时上传，与属地公安的流动人员管理系统联网，配合公共区域24小时监控，给租客创造全方位的安全感。

同时，泊寓成寿寺社区还配有绿色的社区管理系统和智能响应体系。租客足不出户用APP或者公众号，就可进行水电表的智能化查询、申请保洁维修、智能快递柜等。

北京商报记者 董家声