“十四五”规划和2035年远景目标纲要提出，加快转变城市发展方式，实施城市更新行动，城市更新被列入政府工作报告。见证城市生长，寻找焕新力量。搜狐焦点推出“未来城市想象力——2021中国城市更新实录”特别策划，焦点财经解析城市更新经典案例，开启未来城市想象力。

　　作者|陈盼盼

　　出品|焦点财经

　　随着“十四五”规划明确提出实施城市更新举措，商业地产项目如何更好为城市更赋能这一课题的重要性在行业内与日俱增。

　　在此背景下，8月4日，太古地产与清华大学建筑策划与后评估中心联合发布《创新衍变三里屯太古里》社区营造效益报告。报告聚焦商业地产项目的“社区营造”维度，详细评估了过去12年间三里屯太古里社区营造与社区运营对社区及周边地区的积极影响，进一步探讨了商业地产项目在城市更新中应当发挥的作用。

　　20世纪90年代以前，三里屯街道和三里屯太古里所在地主要是以大型居住区为主，商业空间整体较少，后逐渐成为一个文化娱乐区，以及一个酒吧和商业街聚集区等。

　　21世纪初，城市建设大大改变了原有的空间肌理。在三里屯街道办事处主导下，对酒吧街等地区展开城市更新建设。其中，三里屯太古里商业开发项目在2008年建成、开业，成为太古地产在中国内地首个以零售为主导的综合发展项目。

　　报告通过“社区四大维度”，即社区活力、经济民生、社群福祉及社区韧性，衡量三里屯太古里的影响力。中国工程院院士、清华大学建筑设计研究院院长、清华大学建筑学院教授庄惟敏表示，“研究不只局限于三里屯太古里项目本身，更关注其对周边社区乃至整个城市活力的营造，希望能以此优秀个案为切入点，进一步探索创造有利于城市发展的优质社区必备要素，助力发掘更多有助于城市存量更新的路径和方法。”

　　于社区活力维度而言，可步行性是三里屯太古里总体规划布局中不可或缺的一个组成部分。三里屯太古里地块宽147米、长122米，最接近于推荐的150x150米，十分适宜步行。

　　三里屯太古里采用开放式、里巷交错的布局，设计灵感源自老北京传统的胡同和四合院，通过一排排传统四合院串联起室外空间和公共广场。建筑群内，开放空间和公共广场通过长短、宽窄不一的步道互相连通，给访客提供多种路线选择，大大丰富了三里屯太古里的户外空间体验。

　　三里屯太古里项目优化设计伙伴、欧华尔顾问有限公司罗健中指出：“三里屯太古里的步道系统类似于棋盘式布局，访客可以从不同方向进出该场所，而非像传统商业综合体那样只有单一少数的选择。”

　　让艺术走进社区，鼓励与公众互动，有助于打破社交隔阂。三里屯太古里举办了丰富多彩的活动，包括艺术展览、时装表演、传统文化展览等。同时，三里屯太古里也划分出一些主要场地，用于定期举办各种吸引人的短期活动和快闪店。

　　经济民生方面，自2008 年开业以来，三里屯太古里与100多个品牌合作并开设北京乃至中国内地首店，被誉为“首店收割机”。

　　三里屯太古里的租金水平反映了市场的经济状况，其精准定位还推动了租金价格的持续上升，反映了三里屯太古里的人气。三里屯太古里致力于继续加强其作为时尚零售地标的定位，凭借独特的首店策略，预计市场对其零售空间的需求将继续保持强劲。

　　与此同时，三里屯太古里对当地经济的价值体现在多个方面，如创造就业、提升地区经济活力等。三里屯太古里纳税额于三里屯街道办事处财政收入的占比从2012年的5.7%增加到2020年的17.6%。据估计，其提供约3400个工作岗位，就业密度约为每公顷650个工作岗位。

　　社群福祉考量的是人们如何使用实体空间，以及通过人与社区之间的互动满足社交需求、促进身心健康。三里屯太古里的开放式、低密度布局自然而然形成了“注视下的街道”，即守望相助，从而为行人安全提供更多保障。

　　社区韧性的最佳指标之一是适应能力，在城市环境中指社区应对突发危机和长期压力的能力。在新冠肺炎疫情期间，三里屯太古里从经济和社会角度均显示出较高的韧性。此外，通过定期硬件升级和改造，关键基础设施得以保持高效运转和很强的应变能力。

　　例如，2017年，三里屯太古里和三里屯街道办事处密切合作，推动三里屯西街的更新改造。项目完工后，为该地区增加了近300平方米的草坪和3000余株各类植物同时重新粉刷了商业区两侧200多个墩柱和花盆，营造出协调统一的整体外观。

　　三里屯太古里总经理马泽丹表示，“三里屯地区过去十数年的发展衍变，映射出整个北京城市更新历程中最显著的转变之一，也呼应了北京市‘十四五’规划中对老旧片区更新改造的要求，以及对如三里屯太古里此类项目持续创新升级的期许”。

　　图：三里屯太古里总经理马泽丹

　　目前，三里屯太古里西区正在开发中，升级改造原三里屯雅秀购物中心。三里屯太古里西区预计于2021年第四季度亮相，以独栋建筑呈现，其外观和氛围将充分融入太古里社区。

　　马泽丹介绍到，西区项目是太古地产第一次在内地进行轻资产合作。整个西区约有1.3万租赁面积，作为南区的一个延伸，极大的扩充了三里屯娱乐、餐饮等业态。同时，配合西区的开业，太古地产会围绕新区周边进行一些城市更新的项目，其中就包括道路升级改造和南区、西区间的连接天桥，希望将两个商圈密切地结合起来，形成一个合力。