商业地产项目开发商必须了解商业地产开发领域的市场发展趋势，使自己的项目具备后发优势，赢在起点。

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　　商业地产简介

1商业地产概念

　　商业地产属于房地产范畴，区别于住宅地产、产业地产和旅游地产，是一个复合型的产业，它包括地产、商业、投资、金融等方面。

2商业地产的商业模式

3商业地产的经营模式

4商业物业的管理模式

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　　商业项目发展及分析

1商业项目业态形成组成

百货、超级市场、大型综合超市、便利店

购物中心、仓储式商场

商业综合体、奥特莱斯

商业步行街

2商业项目运营趋势

创意体验

绿色节能

精细管理

3体验式商业。

　　所谓体验式商业，就是除了购物以外，还有聚休闲、娱乐、美食、互动、健身、教育等业态于一体的商业项目。如电影院、冰场、健身会馆、电玩城、KTV、美容美体、儿童体验、儿童游艺等都属于体验式商业的范畴；体验式商业最大的客户群体是儿童和青年人。

4商业项目的思考点

投资人角度：投资回报率

商业的发展前景：是否适应市场、区域、及政策环境

招商推广与工程的衔接性：是否满足进度和现有工程条件等

运营管理与招商、工程的衔接性：是否能够适应招商、运营管理、及物业运行的需要

顾客：舒适感

租户：承受能力和需求

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　　商业项目开发流程及管理

1项目开发流程简述

　　前期工作、项目设计、招投标、项目施工管理、试运行及移交、竣工验收、租户管理及开业。

2商业项目运营阶段管理要点

顾客习惯的培养：推广及营销

顾客情绪的关注：购物

顾客舒适条件：设施管理

提高设施的利用率：节能

3商业项目功能设计的几个关键控制项目

业态确定：主次力业态、餐饮等的配比、位置、面积等

停车场：车位数量、限高、卸货区及通道的宽度、高度、回转半径等

动线设计：车流、人流、物流动线

中庭位置、大小、数量及与项目的符合性、特色性

电梯：满足动线需求及升级条件

机电及预留：井道、设备间预留，容量预留

标识：必须准确、清晰、人性化

4项目设计和施工中需要主要的问题

单个店铺面积过大，不利于后期的改造和招租，会影响租金回报率；

商业项目被忽视的服务细节：指示标识不清、休息区难寻、WIFI普及有限、储物设施稀缺、未设婴儿室、未设吸烟室、卫生间配置不合理及服务缺失、高峰时停车难、非机动车无处停放、广播提示不清晰等；

LOGO的高度应适合视距，中庭栏板高度尽量避免遮挡租户门头LOGO，且保证安全；

防火卷帘与装修的配合问题、幕墙与装修的收口、扶梯安装后缝隙的处理、最底层扶梯下方照明防触电处理；

综合天花的排布不整齐、杂乱，各自为政；

电气插座点位预留过少，给排水点位预留不够、消火栓的位置不合理影响租户和公共区域的装修；

消防报警设备的安装位置不合理，影响美观和使用；

租赁线上的消火栓设置没有充分考虑租户的装饰效果及门脸布置；

租户装修与公共区域的协调性、租户内伸缩缝的处理、租户内幕墙的收口、租户内机电管线的处理；

卫生间保洁部到位，有异味、地面有水渍；

应门电源及控制是否满足消防要求；

来源：商业地产云智库

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