众所周知，对于二手房来说，由于价格的原因会有各种各样的成本。

　　

　　

　　比如首付多少，税费多少，贷款多少，相关费用多少？

　　

　　

　　几乎所有的投资都会围绕价格产生。

　　

　　

　　上海二手房最大的变化其实来自于各种与价格相关的扰动。

　　

　　

　　如今，二手房市场各种会计成本的价格参考标志发生了巨大的变化，导致整个购房支出成本发生了变化。

　　

　　

　　这个变化不是说大不大，而是复杂，因为我们简单的算了一下，一套房子有将近七个价格。

　　

　　

　　每一个价格都会影响我们的支出成本。今天我给大家简单算一下。

　　

　　

　　

　　

　　

　　# 01

　　

　　

　　一套房子的价格产生，最开始一定是来自房东

　　

　　

　　这个房子的心理预期是多少，最终成交是多少？

　　

　　

　　比如说550万。

　　

　　

　　根据原理，其实成本是围绕这个价格来衡量的。

　　

　　

　　但是这个价格在进入二手房市场的时候需要改变。

　　

　　

　　首先，我们都知道，如果你需要上线，你的挂牌价格应该低于验证价格。

　　

　　

　　这个时候有两种价格。

　　

　　

　　这个社区的验证价格可能是500万，最高只能挂500万。

　　

　　

　　对于房东来说，挂牌价格不能高于500万，这是以490万的价格空间设定的。然后，这时，当没有客户进入谈判时，有4个价格。

　　

　　

　　分别是：挂牌价格、验证价格、成交价格、网上签约价格。

　　

　　

　　

　　

　　

　　网上签合同最多只能按鉴证价办。

　　

　　

　　所以，对于房东来说，如果他想维持这550万的成交量到底，这个时候，可能就要把所有的室内装修家电作为同步过户的一部分。

　　

　　

　　折扣500，000达到最终成交价：

　　

　　

　　

　　

　　

　　这是第一阶段。

　　

　　

　　第二阶段，客户来买房子，房子进入交易。

　　

　　

　　对于购房者来说，除了房子总价之外，他还关心我首付多少，税费多少。

　　

　　

　　这和“三价”有关，三价是现在谈论的三个价格中最低的。

　　

　　

　　

　　

　　

　　因为三个价格低，买房的首付、一次性付款、银行贷款额度、税费都变了。

　　

　　

　　我们以刚才550W的房子为例。

　　

　　

　　网上合同价格：用于500W.交易中心备案及税务标准 　　

　　

　　银行评估价：500W.银行委托公司的评估价 　　

　　

　　涉税评估价格：450W银行贷款的重要评估价格

　　

　　

　　

　　

　　

　　与对于贷款，银行的评估价、涉税评估价、网上签约价中的三价最低的评估价有关，决定了房子能借多少。

　　

　　

　　

　　

　　

　　换句话说，现在银行可以申请的贷款比例少了很多。

　　

　　

　　贷款比例小。如果网上签约价格还是500万元，那么你的支持金额会多一点。

　　

　　

　　还有税费和中介费。

　　

　　

　　这个没办法计算，因为每个人的差异确实挺大的。假设需要30万元的整体税费成本，这部分也需要房东提前准备。

　　

　　

　　这就是今天现金支出的样子。

　　

　　

　　

　　

　　

　　所以你可以感受到当前形势下上海二手房的复杂性。

　　

　　

　　如果你现在想买二手房，你可能需要准备更多的现金，减少对银行贷款的依赖，这样

　　

才能够买到目前你预期的房子

　　

# 02

　　

毫无疑问， 最近的上海楼市已经进入到准全款的模式

　　

这是每一个二手购买者需要有的预期

　　

一套550总价的房子，以前置换的支出成本需要385万，现在需要提前准备好445万，提升了超过10%的成本

　　

这还是核验价和成交只差了50万的前提下计算的

　　

如果核验价和最终成交价格差别很大，那么支出成本可能会更多

　　

　　

我们再来做可以简单对比一下数据，一套总价550W的二手房，如果在不同核验价下的支付成本会有多少

　　

在不同核验价之下的的支付成本，越来越趋近于总价。尤其对于置换买家来说， 这其实和全款买房无异

　　

这就是现在在上海买二手房的很残酷的真相，也是现在买房必须要做好的心理准备和资金筹备

　　

因为很多现实中的案例表明，核验价也许会比我们想象中的还要更低

　　

　　

面临着支出成本提高，对于现在买房可能只有两个选择

　　

一个是尽可能多的筹备更多现金，二个是降低总价，去买更便宜的房子

　　

　　

本来可以买400万的，只能买300多万，本来可以买500万的，只能看450万左右的，以此类推

　　

除了支出成本的增加，在购房过程中又存在太多 不确定性

　　

因为不能像以往那样，明确告诉你这套房子首付是多少，要交多少税，要提前准备好大概多少资金

　　

因为这样的不确定性，增加了成本的同时提高了风险

　　

有可能会遇到贷款不足，首付提高，没办法在约定时间内补齐，不仅房子买不到，还面临违约金的风险

　　

所以这个时候前期和房东的沟通商定很重要， 另外一个靠谱的中介也很重要

　　

# 03

　　

不仅如此，现在上海的二手房源正在 锐减

　　

买房周期变长和效率变低的情况，短期内恐怕无法改变

　　

　　

截止目前，网站上的挂牌房源数量目前已经降低到1.7W套以下，与7月初的3.2W套，直接少了一半以上

　　

买家能够找到合适房源的概率也跟着减少了一半

　　

房源的大批量下架肯定不是短期事件，能不能恢复到正常水平还是未知数

　　

随之而来的是如果想要看更多的二手房， 只能一套一套去找

　　

　　

目前各大中介平台的房源，都只能在内网上查看和推荐，如果着急买意味着要花更多时间实地看房找房

　　

在我看房的时候，中介小哥给我展示了自己手机只显示在内网上挂牌的房源

　　

告诉我一个数字：平台上因为价格核验没办法上线的房源，至少占八成以上

　　

我问他这样看房是不是很麻烦，他说只能等客户来，或者说一直和客户保持联系，才有可能推荐线下房源

　　

这样的情况也直接导致了带看量和房源量的减少

　　

　　

今年7月带看量环比下降18%，已连续2个月出现环比下跌，未来看房效率可能会更低

　　

这种真空的状态确实是比较难受的，也是这么久以来二手楼市不太遇到的场景

　　

这种情况下，置换客户无疑是被这一轮调控影响到最大客群

　　

成本在提高且换房周期在变长

　　

作为置换房东还要先卖掉房子等到对方款清交房，再置换下一套房，这期间的周期长度会是原来的二倍以上

　　

因为即便是贷款资质通过，也要到明年才能放款

　　

现在哪个置换客户进入市场，心理上不得准备好全款买房的准备

　　

# 04

　　

所以如果让我来判断上海二手房的状态，有几个结论可以和大家分享

　　

首先很明显， 这一次的二手房市场在“去银行化”

　　

简单来说就是降低银行在楼市里的资金投入量

　　

核验价带来最大的改变就是银行房贷参考标的的减少，从此以后楼市里银行就成为了配角

　　

目的也很明显，就不让银行太依赖“房贷”这件事

　　

是的，我说的是不让银行依赖房贷

　　

其实很多银行很滋润的原因就是一年什么都不做，安心做好房贷生意一年的营收就不错，这本质上并没有发挥银行在资金调配上的作用

　　

包括几年前的消费贷很多也是变相的房贷

　　

而这一次的调整最大程度地弱化银行的参与度，让购房者少了“杠杆”的使用度

　　

第二就是拉长了周期

　　

价格多了意味着环节多了，环节多了意味着周期会变长

　　

之前我们认为周期拉长很多时候是因为银行不放贷，现在是因为环节增多审核增多之后导致周期拉长

　　

换句话来说，未来的二手房市场可能就是长周期慢转换的，现在想要换房的朋友， 时间规划是你必须要学会的事情

　　

当然这对持币待购的人来说或许也是利好，因为你有更多的选择的时间

　　

所以有几个建议要和大家分享，特别重要

　　

1、选择的资产要跑过别人

　　

任何事情都要做最乐观的心态和最悲观的准备，如果我们认为这个趋势是长期的，那么我们能够做的就是，让自己的房子比别人的要更好的流通

　　

所以你这一次买的房子，以后的接盘人多不多，五年之后容不容易卖，这都是需要考虑的

　　

在大盘冷冻的时候，跑过别人就是赢过大盘

　　

2、重度需要中介

　　

这件事也是认真的，二手的复杂如今在两端，找房源和走流程，这两个环节如今都需要中介，如果盲目的手拉手到后期会有大量的风险，特别是买家

　　

需要中介去帮你规避后面的各种潜在因素

　　

当然如果你拥有“准全款”的能力，此刻好的中介也能够帮你获得更多的谈判空间，这就是此刻中介的重要性

　　

最后一句：

　　

不论上海二手进入什么模式， 毫无疑问一定会进入自食其力的模式 ，你能买到什么样的房子，就在于你对这件事的投入度，以及愿意为此花多少时间

　　

祝大家买到中意的房子