在香港上市后的首份财务报告中，美的地产交出了一份不错的成绩单。2018年实现营业收入301.2亿元，同比增长70%；毛利为98.5亿元，同比增长101%；核心净利润为32.8亿元，同比增长75%，均超过同行平均水平。3月29日，美的地产收盘价为20.45港元，当日上涨9.24%。

随着香港上市打开融资大门，备受关注的美的地产高负债率也有所下降，净负债率降至97%。然而，快速扩张和大规模征地也导致其债务上升。高杠杆快速发展是许多房地产企业成名的途径，但与此同时，许多房地产企业也承受着高风险。如何平衡负债与规模的关系，是美的地产的一项技术工作。

负债总额1537.3亿元，同比增加52.5%

财务报告显示，截至2018年12月31日，美的置业现金及银行存款总额为265.3亿元，贷款总额为495.1亿元，净负债率为97%，有所下降。招股书显示，2015年至2017年，美国购房者净负债率分别高达622.1%、624.7%和118.9%。

值得注意的是，美的地产两次负债率下降主要来自股权融资。美的地产控股公司美的发展与美恒股份、美宇股份首次向美的地产注资60亿元，美的地产净负债率由624.7%降至118.9%。

美的地产第二次进入港股市场是在2018年10月11日，净得27.87亿元，净负债率降至97%。从(有息负债-货币资金)/净资产的身份来看，在负债率的下降中，美的地产的货币资金仅增长了11.5%，贡献度不高，而净资产增长了94%。

另一方面，2018年，由于快速扩张和加速征地，美的地产负债总额进一步增加。截至2018年12月31日，美的地产负债总额为1537.3亿元，同比增长52.5%。其中，流动负债1192.6亿元，同比增长68.7%，非流动负债344.7亿元，同比仅增长14.4%。流动负债大幅增加，美的地产短期偿债压力可能加大。

3月29日在港举行的业绩发布会上，美的地产执行董事兼首席财务官格林表示，“我们对进一步提高净负债率非常有信心。”

值得关注的是，凭借美的集团这棵大树，美的地产在融资成本上具有优势。据了解，2018年其融资成本低于行业平均水平，当年实际加权贷款利率为5.91%。

格林说，“2018年是非常特殊的一年。整个融资成本比较高。对于民营企业来说，高达十几个点，但我们有大股背景，融资非常有优势。”

2019年，为降低债务和融资成本，Lingo指出，除了提升信用评级、调整融资渠道外，还将加快扭亏为盈、盘活现金流，此外，还将与优质开发商合作，交易并巩固，增加净资产投入。

新增土储超过阳光城，接近中海

近两年，美的地产一直以“黑马”的身份奔跑。短短四年，其销售额已从100亿元达到1000亿元。2015年至2018年，签约销售额分别为111亿元、206亿元、507亿元和790亿元，复合年增长率超过95%。

2019年，美的地产设定了1000亿元的合同销售目标。美的地产董事长、执行董事兼总裁郝恒乐表示，“我觉得比较平静，应该不会有太多障碍。”

自信在哪里？或许来自美的置业的土地储备大，城市布局合理。年报显示，截至2018年12月31日，美的置业在48个城市和地区拥有土地储备4507万平方米，分布在珠三角经济区、长三角经济区、长江中游经济区、华北地区、西南经济区五大区域。

2018年，美的地产加速征地，新增项目土地储备1662万平方米

阳光城新增土地储备是1333万平方米，截至报告期末，阳光城拥有土地储备总计4418万平方米。而排在第一阵营的中海，2018年新增总楼面面积是1764万平方米。

土地是粮草，是过去与未来美的置业实现规模快速扩张的武器，但是大规模的拿地必然带来更多资金压力，对于美的置业这种处于初步上升周期的中小企业来说，城市布局、土地价格、周转速度、销售结转等因素，必须综合考虑，稍有不慎，就有可能出现经营性风险，做派激进的闽系房企，高价拿地遭遇政策调控，资金链出现危机的现象不是没有。

不过，综合分析美的置业的土地布局多位于二线和强三四线城市。其中，长三角、粤港澳大湾区两个活跃度较高的大区，其土地储备约1800万平方米，占总货值超六成。其相关楼面平均地价为每平方米人民币2337元，土地成本价格具有一定竞争力。

郝恒乐表示，在城市布局上，二线和强三线是广阔天地，也是房地产市场的主战场，是美的置业强力要做的城市。由于一线城市门槛很高，则考虑有机会性的进入。

新京报记者 段文平 编辑 武新 校对 卢茜

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