新世界美玉11区2栋北朝大厦

中房报记者 向军丨北京、燕郊、唐山报道

她(他)在这场“战斗”中并不孤单，但她背后有一个庞大的团队。平日里，她有自己的事情。一旦机会来了，她会从四面八方聚集到她的目的地。他们之间的感情很神秘。她总是看到第一个，但从来没有看到尾巴。他们可以在短时间内赚取差价。随便卖两套房子，也只会赚几十万元。一夜暴富不是梦。

有句话说，了解一个群体最好的方式就是融入他们，成为他们。8月初，《中国房地产报》记者以买家身份卧底，走访他们的状态和活动。

这是一个分散在北京及周边的团队，在其他城市被称为“北京地产集团”。它看起来有组织无组织，像一支“游击队”队伍，松散而紧密。

如果这支队伍驻扎在某个地方，几千万、几亿元就会被收编，而不是买几套、几十套，整栋楼甚至整个小区都会被“库存”吞噬，这已经够让人望而生畏了。

会员根据“投资”面积或“投资”时间差的不同，临时成立“朋友圈”，除个别炒房者外，主要由中介、物业顾问及其相应的配套人员(或有数份工作)组成。房地产“工作圈”虽然没有具体的分工或明确的领导，但这个圈子也是传递各种房地产信息的平台。想进入这个圈子，必须有熟人介绍。只知道是不够的，“外人”很难进入这个群体。对他们自己来说，他们被称为“投资者”、“业主”或“买家”，而不是“房地产投机者”。

《中国房地产报》记者卧底“炒房者”的故事可以从唐山说起，这是一个炒房者不知道什么时候会结束的故事。“(我们)下一个目标是天津。”一位房地产投机者毫不隐瞒地说。

“炒房团”唐山炒房纪实

北京炒房者在11区购买的一栋楼

8月11日，在“线人”的带领下，记者和一名房地产投机者来到唐山新天地美玉项目11区。11区1单元1号楼20层，唐山市本地业主小啊(化名)购买的房屋，建筑面积不足100平方米。小A刚接手房子，房子还是空白，正准备装修。他说，由于消防设施不合格，房子没有竣工验收备案，很少有住户接手。

当小啊第一次买房时，住宅区非常受欢迎，2017年前后每平方米上涨了近2000元。小啊在2017年初买了这套房子，当时的价格是每平方米7000多元。当时房市非常紧张，大家都知道北京有炒房者。目前价格已经涨到9000元/平方米。

公开资料显示，唐山新天地美玉项目由唐山新天地房地产开发有限公司开发建设，位于唐山市路北站前路与南新路交叉口，分为东、西两个地块。东地块为高层住宅和集中商业区，西地块为低密度住宅和花园洋房。整个项目规划用地面积2300多亩，总建筑面积400多万平方米。项目涵盖商业、娱乐等完善的城市生活配套系统。

据统计，全国共有14个区2860户，15个区2584户，16个区2042户，18个区1695户，19个区1132户，11个区990户(33栋超高层)，共计11303户。最早入住时间是2013年1月。虽然呆了5年多，但整体竣工验收记录没有通过。我面对的是水和电，没有天然气。到目前为止，我还没有申请产权证。

“唐山新天地梅雨的问题是意料之外的，但问题不大。任何行业都有风险。投资房地产也是如此。它总是比股票交易好。不管房子还是赢还是输，都只是赚多赚少的问题。”房地产投机者小刘(pse

这种只拥有几套房子的人，在该圈内属于小户炒房者，拥有几十套、几百套、甚至整栋楼的“业主”，都不是什么新鲜事。

2016年楼市围绕着限购限贷，多重政策出台的轮番轰炸，房价起伏跌宕。

特别是2016年9月30日晚至10月8日，北京、天津率先鸣枪，济南、武汉、合肥、南京等城市紧随其后。本是放松休假和看房、买房的国庆假期，却历史性突如其来了气氛紧张的楼市调控，各种限字为先的政策轮番出台。

看似利好刚需的楼市调控政策，对于紧盯楼市的炒房客来说，他们也在伺机出手。北京市、天津市作为首批限购地区，输出的调控效应是拉动了周边城市的房价，作为京津冀城市群东北部副中心城市、环渤海经济圈腹地城市之一的唐山市，房价开始上扬。加上京津冀交通一体化推进，唐山真正成为了首都半小时经济圈范围城市。唐山市新天地美域楼盘距离唐山高铁站约1公里，城市群利基和交通价值，这一切都是那么符合炒房团的胃口，小A们“下手”这个楼盘，是经过了对实时政策的研判和掌握，以及对楼盘位置的优势环境的分析，综合判断出未来楼盘升值空间非常可观之后，集体下的筹码。

值得说明的是，虽然唐山新天地美域楼盘所处位置相当不错，但仅凭唐山当地购买力是完全不够的，这对于急于回款的开发商来说是致命的打击，不得不委托中介机构北京家世界房地产经纪有限公司代理销售。

接受代理后，其工作人员不失时机在“朋友圈”中发布新天地美域楼盘相关信息，说明楼盘位置、建设手续、户型面积、楼层、价格、开发商基本情况及其房价如何优惠等等，用推广的语言表达，这就是所谓的“有目的的造势”。一番造势后，炒房者为此而动容，购房目标有了，下一步就是筹集资金，是按揭贷款还是全款支付全凭自身能力。

小刘说：“唐山新天地美域11区2栋住宅楼房(33层超高层990户）五证齐全，这是当初买房的最基本的判断，房子建设手续没有任何问题。只要控制住房子，就能控制住房价走势，这是炒房者心知肚明的事情。炒房就得炒出声势，声势越大就会争相抢购，对将来转手也就最有利可图。买房的目的就是卖房，卖出高价格就是终归目标。造成房价疯涨的假象，到最后，随着市场的异常波动，有人就以为，房价竟然已经那么高了，再不买房子估计都买不起了。而这个时候，炒房团不会一下子全部把房子都抛出去，一套一套卖，卖一套就把价格上涨一点，最后温水煮青蛙，让刚需族们买到了高价房子，还觉得自己买到的是最便宜的房子。”

而此时的炒房团成员就像着了魔一样，唯恐买不到房子，一切行动也都非常规矩，没有什么人敢随便操作。因为炒房者能否买到房子，购房所需的材料是否符合要求，按揭是否到位等情况，都被中介操纵。善于权衡利弊的炒房客唯命是从就是了。

小刘和其他炒房人一样，决定购买新天地美域11区房子，他挑选了第01栋5单元26层某室，2016年10月16日向开发商缴纳了5万元购房定金；2016年10月17日向北京家世界经纪公司缴纳团购服务费15000元（排号费），并享受10万元减免房价的优惠待遇；同年11月13日，小刘按约定来到唐山新天地美域售楼处面签，同时提交购房所需的份证件、户口本、婚姻状况证明、银行流水、收入证明、征信报告等材料。

其他购房者也同样云集唐山新天地美域销售中心，这也是炒房团购买房子的高潮阶段。根据当时现场视频，销售中心内外是人山人海。该视频还显示某购房者，除了手里拿着个人材料外，还有一沓1万元现金与资料一同交给做登记工作的短发女士，该登记人员清点后放进了办公抽屉里。

据内部人讲解，这位炒房人交给现场女工作人员的1万元现金，是因为缺少一份银行流水单据，而需“额外”支付一笔费用，也就是说，这1万元现金交付中介后，由中介人员负责制作一份符合“规定”的银行流水。不同的资料有不同的价格，比如婚姻状况证明缴费5000元，银行流水缴费1万元，收入状况证明缴费1万元，征信报告缴费5000元，基本是明码标价，也叫“风险费”。

多年参与炒房的小胡（化名）在自己名下及其所控制人（亲属等）的名下有数十套商品住房，行业内称他为“老手”。记者以刚入行的“投资人”身份向他请教时他说，不是你有钱就能炒房，现阶段一人拥有几套、几十套房子这里边学问很深，有钱只是具备条件之一，是否符合购房条件，每个地区规定也是不一样的，所提交的材料是否符合要求也是决定购房成功的重要前提条件。自己有了房子，可以找自己的亲属代为购买；亲属名下有房子，可以找七大姑八大姨、朋友，或者借用别人身份证、户口本。需要离婚证时就立刻办到“离婚证”（不是民政局颁发的离婚证），需要收入证明随时就能办到收入证明，这次是某商业公司的收入证明，下次可能是某政府机关的收入证明。行业有行业的“潜规则”，比如你所提供的个人购房手续完全是真实的，真正面签时就会受到种种刁难，随便找出一个“理由”你就失去买到房子的资格。所以，炒房者必须由中介代理机构代办证明材料，这就没有问题，你只要交钱就行。

小胡告诉记者，即便你没有任何手续资料，也没关系，你只要交钱就不是问题，况且通过中介由“专业人士”办出的证明材料比真的还“真”，没有任何后顾之忧，任何限制购房的规定也都失效了。可以这样说，涉及房地产销售的上下游可谓全体造假，这已是不公开的秘密。开发商是为了卖掉房子回笼资金；银行是为了发放贷款；中介机构是为了收取中介服务费，代办证明材料还可以额外收益。

对于记者担心的审查问题，小胡自信地说，谁也不会认真审查的，买房人更不会乱说，明明都知道是假手续，但各有利益所在，一切都很自然了。无论是在唐山，或者去曹妃甸、大厂、廊坊等地炒房都是一样的手法。

━━━━

炒房团：下一个目标是天津

天津之眼，进入防控炒房团时刻

貌似天衣无缝，但这个世界上，只要存假，漏洞总有百出的时刻，即便是炒房老手，也会有失手的时候。2016年11月14日，小刘与唐山新天地公司正式签订了“商品房购买合同”，单价是5800多元/平方米，交房时间为2017年8月31日前，约定交房条件是住房综合验收合格。

临近交房前，唐山新天地公司发给新天地美域11区所有业主通知称，因2016年世博会等原因停工，导致交房时间延期预计3个月左右；届时将以入住通知书或电话等形式通知，请业主关注项目动态；交房时将严格根据合同执行支付违约金。

2018年1月29日，小刘又收到唐山新天地公司的快递通知交房，2月7日当业主按期收房时发现，开发商竟然没有出示竣工验收备案报告，不符合交付标准，所以遭到全体业主拒收。业主同时也发现楼房存在质量问题。到目前仍然不具备交房条件，双方处在僵持阶段。随之，炒房有所降温，当地楼市出现短暂的萧条。与之相邻的万科美域期房均价12000元/平方米(精装修），买房也寥寥无几，出现有价无市的局面。

国家统计局数据显示，2017年以来，唐山市新建商品住宅（不含保障性住房）同比、环比价格均呈上涨态势，去年12月同比较去年11月份涨幅略有提升，上涨6.1%；去年12月环比上涨0.6%。

今年5月，唐山市新建商品住宅90平方米以下小户型价格同比上涨3.6%，环比上涨0.2%；144平方米以上大户型同比上涨4.9%，环比上涨0.1%。

二手住宅方面，90平方米以下小户型价格同比上涨3%，环比上涨0.2%；144平方米以上大户型同比上涨0.8%，环比上涨0.4%。

北京炒房团在唐山到底做了什么？留给唐山楼市的将是怎样的影响？通过中国房地产报记者卧底调查和梳理，如果不是亲耳所闻、亲眼所见，无法相信炒房团背后隐秘着另一种暴利的“商业模式”。唐山新天地美域11区2栋990套房子，北京炒房团把控近80%的房源。

有乱必有治，记者在唐山调查时发现，一个月之前，唐山市中级人民法院、唐山市人民检察院、唐山市公安局、唐山市司法局联合发布《关于开展依法打击房地产领域违法犯罪行为专项行动的通告》，通告决定从2018年7月初开始至2019年6月底，在唐山全市开展依法打击房地产领域违法犯罪行为专项行动。

通告要求，针对近期房地产市场不法行为有所抬头的情况，唐山市政法机关通过联合执法，对投机炒房团伙、房地产“黑中介”、违法违规房地产企业、虚假房地产广告以及其他扰乱房地产市场秩序等违法犯罪行为进行打击，并依法对涉案财产采取查封、扣押、冻结等强制措施,加大追缴涉嫌违法犯罪的房地产开发商、销售商、广告商等违法所得力度，防止其转移财产。对涉嫌犯罪的单位负责人和直接责任人依法采取拘留、逮捕等刑事强制措施，防止其逃避法律制裁。

通告强调，今年8月31日前，涉嫌房地产领域违法犯罪的相关责任人投案自首，并积极配合相关部门消除影响、挽回损失，可依法从轻、减轻或免予处罚。同时，对于广大群众积极举报房地产领域各类违法犯罪线索，经查证属实的，将视情况予以5万-10万元的奖励。

集结公、检、法、司联合出手打击房地产领域违法犯罪行为专项行动，在全国也是罕见。

当记者与北京炒房团分别时，问及下一步将会去哪里炒房？

“下一个目标是天津。”他们直言不讳地回答。

天津是限购限贷主要城市之一。天津已经明确表示，要杜绝“户口空挂”“暗度陈仓”买房等现象的发生，严格实行“落档才能落户”的规定。面对这样严格规定和措施，到天津炒房胜算几何？

炒房人士嫣然一笑说，这有什么关系？有落户的就有需要住房的，把控住房源就能赚到钱。相对于积分落户，人才引进落户无疑是最快捷的途径，即使够不到学历型人才，也还有资格型人才、技能型人才、创业型人才、急需型人才，说白了，总有一款适合你。另一方面能买得起房子而没有学历的“土豪”也很多，把房子捆绑学历一起出手。也就是说，对于无所不能的炒房团来说，不但能炒来房子，还能炒来学历（据说学历也能卖几十万元），在他们的眼里，只有想不到的，没有做不到的事！

“住房不炒”已经为房地产市场设置了最基本底线，但是通过卧底，记者发觉，在这些“新型”的炒房团的眼里，没有逾越不过去的“鸿沟”，他们对房地产市场政策的把握娴熟，并能从中找出“漏洞”，以“对策”化解和超越政策。

他们总是在政府的“治理”中不断地“升级”存活，并把房地产市场玩得心惊肉跳。

而整个过程中有很多值得思考的地方。如逐利之下，炒房团所到之处翻云覆雨，通过一系列“非法”运作把自己漂白变为“合法”业主。这个群体背后有很多政策的痛点等待着去下重手解决。

来源：中国房地产报