深圳学区房的“坚冰”，终于在《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》的威慑下，开始融化了。

　　深圳从8月1日开始公示的这个条例，堪称里程碑。它意味着深圳将通过“特区立法权”，在全市推行治理学区房乱象的三大新政：

　　1，在义务教育阶段，不建特殊学校、豪华学校，每个学校平均每个学生拨款相当；

　　2、推行大学区制；

　　3、建立义务教育阶段教师交流制度。

　　所谓大学区，是把几个所小学、几所初中绑定为一个学区，由区域内住户的孩子共享。到时候谁能申请到好的小学或者初中，主要看落户时间、社保时间、购房时间等诸多因素的积分。

　　这样，房子和优质学位之间“一对一”的绑定关系就会被打破，名校由以前某几个小区专享，变成了更大范围内小区居民的共享资源。

　　而且，如果教师交流制度建立起来、并长期坚持的话，学校之间的差距会减少，名校效应会弱化。

　　几天前我曾在文章里预言过，房价首当其冲的，就是深圳福田区百花片区的南天二花园和国城花园。

　　原因很简单：在相当长的时间里，“深圳实验学校小学部+深圳实验学校初中部”的双顶级优质学位，一直是由这两个小区“垄断”的。

　　这两个小区，就在上图里黄色的区域。区域还有深圳市妇幼保健院和实验学校小学部。

　　南天二花园和国城花园一直是深圳学区房的风向标，其单价甚至超过深圳湾的豪宅。要知道，深圳湾的豪宅楼龄要年轻很多，而且往往有较多的赠送面积。

　　南天二花园的房子，是1992年交付的；国城花园的房子，是1998年交付的。那居住体验，跟深圳湾的豪宅完全不是一回事。

　　但就是因为学位好，带有垄断性，国城花园的44平米户型此前卖出过1500万元（未包含税费），单价超过34万元。南天二花园的89平方米户型，此前卖出过2050万元，单价23万元。

　　据贝壳找房的中介介绍，8月1日新政公布后，学区房业主打电话向中介咨询的明显增加。其中国城花园目前挂出来准备出售的房子，有25套，但价格尚未明显松动，比如40多平米的户型，仍然报价在1450万元左右。

　　南天二花园目前在售的房源有超过30套，已经出现了降价放盘的现象。此前卖出过2050万元的89平方米户型，有业主愿意在1800万元出售。这意味着，跟最高点相比已经跌了250万元。

　　与此同时，南天二花园、国城花园的邻居——长城大厦（百花小学+深圳试验学校初中部）的一套法拍房惊现流拍，虽然起拍价已经比此前成交价低了185万元！

　　上图就是这套房子在阿里拍卖上的记录。房子的面积104.7平方米，住宅属性，起拍价10841475.6元。拍卖的原因是夫妻离婚纠纷，房屋没有抵押，也没有被出租，当年285806元购买。

　　如果在去年，类似房源法拍成交价大约是单价每平米12万，目前市场报价大约是每平米16万元（8月1日新政之前）。

　　此前单价16万元的学区房，在新政之后拍卖，竟然连每平方米10.35万元都没有人报价，最终流拍。市场之冷可见一斑。

　　流拍了，怎么办？福田区法院发布公告，降价再拍！

　　现在这套房子已经再次上网，准备在8月19日第二次拍卖，起拍价降低到了867.3万元，相当于每平米8.28万元。这个价格，基本上是学区房新政出台前市场价的一半了！

　　另据“咚咚找房”披露，据某学位交流群网友表示，百花片区15个楼盘，放盘量猛增到了250套以上，而且出现下调价格的现象。

　　而我今天上午从中介处获得的信息：仅南天二花园、国城花园就有接近60套房子挂牌出售。

　　那么问题来了：深圳的学区房新政，能否彻底消灭学区房现象？手里有学区房的人该怎么办？

　　上图是马光远在“微头条”里发布的观点，他不认为深圳的新政能彻底消灭学区房现象。

　　我的观点是：如果公权力一定想灭掉学区房，那没有什么办不到的。其实日本就在很大程度上消灭了学区房，因为日本坚持了几十年的教师轮换制度。而日本的教育水平也没有下降，进入21世纪之后，平均每年获得1个诺贝尔科学奖。

　　日本的教师轮换制度是非常彻底的，一个老师全部职业生涯里，要换6到7个学校。而且，日本在义务教育阶段均分教育资源，不允许出现豪华学校、特殊学校，学校配置标准化，不能超标。

　　但我们要注意一点：日本之所以取得了成效，是全国统一推进。如果只是一个城市单兵突进，是很难做到的。

　　我们可以假设一下：只有深圳在义务教育阶段“灭了名校”，而广东省其他地方没有这样做，那么后果将是——深圳的孩子在参加高考的时候，可能会吃亏。最终，还是会反弹，会重回到原来的老路上去。

　　没有彻底的教师轮换制度，就仍然会出现名校。有了名校，即便是大学区制度，也灭不了学区房，只是换个玩法而已。

　　比如深圳的百花片区，如果采取大学区制，小学是四所：深圳实验小学、百花小学、荔园小学百花校区、荔园小学通新岭校区。这四个小学里，三个堪称深圳顶级，只有一个算二类，这里仍然是深圳最牛的小学大学区。

　　再看初中部分，如果只是让实验学校初中部跟旁边的红岭中学园岭初中部组成一个大校区，相当于深圳“前4+前8”的两个初中成为组合，仍然是非常强的初中大学区。

　　除非是深圳实验初中部跟北部的华富中学组成一个初中大学区，才能真正遏制片区的房价。

　　所以，在大学区制度下，哪些小学组成一个大学区，对应的初中又是哪几个，这个具体分析才行。对于一些楼盘，未必是利空，反而是利好。

　　比如后海豪宅云集，但对应的深圳湾学校仍然算不上名校，如果跟旁边的南二外共享学区，对于后海豪宅当然是较大的利好。

　　至于义务教育阶段教师交流制度，很多地方在20多年前就象征性地建立过，蜻蜓点水一样搞两次就停顿了。如果不能全国一起坚决推进，学区房仍然会长期存在。