《双减》政策发布已经半个月了，地方政策也在逐步落实。建筑倾倒不可避免地会影响他人。

到2020年，教育培训行业规模达到7000亿，教育资本化的进程极大地推动了培训机构的扩张。大量教育机构入驻写字楼、购物中心，甚至受传统地产行业萧条的影响，各大地产开发商纷纷探索教育综合体。

教育培训一直是北京商业写字楼的大用户，中关村互联网创业中心是教育行业的聚集地。以前是全租，现在租金从8/m2/世界调整到6.8元/m2/天。以前在海淀黄庄很难找到房，现在地下停车场空无一人。

作为教培行业的主要载体之一，以教培为主的购物中心现状如何？业态是购物中心的活力之源。如何找到减少格式份额的替代品，才能化危机为机遇？

01 退租潮不可避免，做好退租工作

8月9日，北京市教委发布《关于近期检查校外培训机构发现问题的通报》，称对未取得办学许可证、违规进行纪律培训的机构和个人进行查处。

值得注意的是，此次检查中包含一对一培训，并通报了一名教师在咖啡店组织无资质纪律培训的情况。地下家教的行为正在引起相关部门的关注。

可以看出，纪律培训整顿的范围和力度比想象的要严格，非纪律培训也将加强监督检查。在如此严格的监管形势下，退租潮不可避免。

1、教育综合体遭重创，社区型购物中心隐患大，下沉市场受影响更大

城市教育综合体是指建设以教育为核心服务内容，以学生和家长为主要服务对象，校内教育与校外教育相结合，教育服务与体验消费相结合的城市综合体。其中，素质教育和学科培训约占7: 3。疫情期间，教育综合体的出租率已经达到15%-20%，处于警戒线边缘。租出率每下降一点，净利润就会下降几个点。这种双减打击了刚从疫情中起来的教育综合体，退租率只会越来越差。

从购物中心的类型来看，社区型购物中心主要满足社区消费者的餐饮、娱乐、教育需求，在体验业态中也占据主要地位，一般各占25%。与其他购物中心相比，社区购物中心的教学培训形式占比相对较高；

从等级城市来看，一二线城市K12学生用户占比39.8%，三线以下城市超过60%。由于行业进入壁垒低，家长水平有限，中考各省市自主命题，下沉市场用户需求更大，粘性更大。城市越低，购物中心的教学培训比例越高。

2、妥善退租，危机公关常态化

出租是不可避免的，教育培训机构、退费难、携款潜逃等事件时有发生。不仅仅是那些中小机构，越来越多的大品牌也有被雷跑的风险。虽然各种配套行业整改的实施细则相继出台，但购物中心还是要保持警惕，有危机公关意识，顺利度过这段时间。

一是梳理购物中心现有的教学培训业态，记录涉及退租或改造的培训机构，建立退店、掉店预警机制，储备备选品牌和商户。

其次，在购物中心教育培训业态附近设置提醒，让家长关注自己的课，及时处理。

同时，在引进新业态时，严格遵守国家政策和地方实施细则，以下情况的教育机构不能引进：

非学科培训机构开展学科培训；

-size:15px;">延伸拓展要精细化、专业化

对购物中心来说，教育业态不可或缺。

一方面，据《中国商业教育辅导市场消费力报告》显示，学前和中小学教育阶段，中国家庭的教育支出占家庭支出的20.6%；有14.6%的家庭，教育支出占比超过50%。在三胎政策实施下，我国将迎来新一轮婴儿潮，在市场需求旺盛的情况下教育培训机构潜力巨大、前景美好。

另一方面，教培业态可以带来长期“家庭流量”

该行业面积需求大、承租能力相对较弱。但大部分购物中心仍愿牺牲大面积租金效益，引入该业态，看中的是这种业态强大的“虹吸效应”带来的长期利益。一个培训班，短则一个暑假寒假，长则一年两年，锁定一个家庭的长期流量。

目前，不少教培机构已经明确了转型方向，一定程度上减少由行业整顿带来的业态空缺。

向非学科类培训转型。

2021年5月6日，教育部召开新闻发布会，体育卫生与艺术教育司司长王登峰提出，要让每个学生都能掌握一两项艺术特长。美学教育需要从小耳濡目染，可以预见素质教育将迎来爆发增长。

网易有道在去年6月就成立了“有道纵横”少儿围棋项目，重压素质教育中的围棋赛道，帮助孩子提升逻辑思维和推理素质。现已经是有道成长最快的爆款，转型素质教育有很强的可行性。

EVERLAST格斗健身中心是儿童体育类产品中的创新典型。EVERLAST 是成立于1910 年的美国品牌，受到拳王泰森等知名拳击人士和好莱坞明星的喜爱。EVERLAST格斗健身中心由美国Everlast官方授权，专设儿童巴西战舞、儿童巴西柔术、亲子拳击等特色课程。俱乐部不仅拥有国内一流冠军级别教练，还聘请了来自巴西、泰国和菲律宾等世界冠军级别的教练进行专业授课，为儿童量身订造特色课程。目前已进驻大连、上海两家购物中心。

往更高年龄层的职业培训、考研辅导方向转型。

2020年，成人教育市场规模突破了1.1亿大关，在双减之后更受瞩目，已经成为头部兵家必争之地。粉笔教育于2020年9月正式受邀入驻支付宝，成为支付宝教育生态首批公考教育机构。作业帮推出成人教育品牌“不凡课堂”，涵盖公考、财会证书培训、教师资格证考试、成人英语等。跟谁学成人业务品牌为“高途学院”，同时还推出了“高途奇点研究院”。2021年上半年教育行业融资情况中，职业教育占比最大，达22.92%，排名第二的是steam教育。

成人职业教育是未来整个教育版图里，稳定性比较高的方向，有良好的土壤，人口基数大，且转型这个类别跨度较小，可以依托此前学科类培训积累的生源和品牌。但同时也要关注未来对职业培训机构预收款的监管。

从需求端来看，一线区域成人教育用户选择学习品类更注重社交需求和兴趣驱动，下沉市场资格培训偏好强烈。

从产业端来看，成人教育依赖线下场景交付，通过线下深度服务需求端，才能在市场脱颖而出。

向教育科技和教育信息化方向发展。

当下科技深入生活的方方面面，中美芯片贸易摩擦，整个中国都明白科技的重要性。科技教育以学生主动探索为主要形式，培养学生综合运用知识、科技解决问题的总能力，得到不少家长的青睐。

融创的商业中心、文旅城等在这个领域早有实践。融创新知空间是玄智科技与融创华北携手打造的科技战略品牌，下设新知机器人学堂、新知机器人竞赛、新知科技潮玩、新知科技嘉年华等各类科技和教育服务项。

通过逐步展开竞技机器人城市教育娱乐综合体，以机器人为主导的高端主题科技营地等计划，打造“科技文化社区”。目前已落地郑州、天津、哈尔滨，举办的铁甲嘉年华活动都在当地引起了不小的关注。

橙子创客编程通过围绕计算机编程，引领孩子进行创意表达和发明创造。橙子创客编程以设计开发机器人、电子电路，设计游戏、动画等作为课程输出成果，以创造性的课程内容激发孩子学习的动力和热情。目前，橙子创客编程已在广州、北京、上海、深圳、成都、重庆6个城市，开出超过25家直营校区。

早在2013年，大疆就开始探索机器人教育的方向，目前大疆已形成了以 “课程+教材+赛事+硬件”为基础的完整机器人教育模式，深圳深业上城购物中心就设大疆Robomaster体验中心。

转型课后托管

2021年7月8日，教育部办公厅发布《关于支持探索开展暑期托管服务的通知》，暑期托管服务由家长学生自愿选择参加，服务以看护为主，不得组织集体补课、讲授新课。目前，不少省市已经出台暑假托管相关政策，并发布暑假托管服务细则。

托管开始初步探索，目前主要由政府主导，学校协助。但是像在美国、日本等一些国家，购物中心、写字楼里早已经有了成熟的儿童托管服务。为应对都市内幼儿园、托儿所数量的不足，2014年底日本永旺在旗下购物中心开设首家保育所，针对孩子不到上学年龄的父母提供托国家对管儿童服务。不仅面向社内员工，同时也开放给大众。随着国家对课后托管服务的支持和三胎政策的开放，社区购物中心会不会成为下一个托管所，值得期待。

引入其他儿童业态

除了原有教培行业的转型可以弥补业态空缺，购物中心也可以拓展其他势头良好的儿童业态，如儿童零售、儿童游乐、儿童服务。

随着90后家长的崛起，新的思维模式、消费习惯带来了新的消费需求，近几年，不少一站式亲子体验中心类的产品以精准的定位和强大的创新能力开拓了巨大的增量市场，成为购物中心的吸金新物种。

Meland Club在深圳壹方城打造的6000平的全球首发概念店，不仅在亲子游乐领域开创了“现象级”全方位场景式儿童新生态，还是室内儿童亲子游乐领域的“全能玩家”。

MOKA花园是总面积为1653平方米的儿童专属艺术游乐天堂，由“Jaime Hayon花园”、“MOKA图书馆”和“MOKA运动场”三部分组成，旨在鼓励儿童的想象力。

03 不确定性成为购物中心新常态

时刻关注新需求

1、高品牌汰换率暂时转向稳定，提高运营能力

通常购物中心会保持的品牌汰换利率以保持商场活力，但以教培占比较高的购物中心此时应适当减少品牌汰换，稳住租户，更重要的是提高对租户资源的整合运营能力。

2010年左右，美国购物中心经历过一次购物中心关店潮，大量购物中心的主力店关闭，购物中心运营者很难找到替代这些品牌的门店，导致购物中心的空置率急剧上升。背后的原因除了受到经济大势的影响外，还有购物中心运营能力欠缺。

因为主力店关门而大受影响的购物中心有一个共同点，他们更像一个二手房东，把当下热门的产品招进来，把好的资源给这些品牌，凭借着天时地利人和，这些店铺迅速成为购物中心的摇钱树，可是一旦这些品牌自身失势以后，购物中心就会迎来困境。

购物中心不是一种业态，而是一种资源整合的模式，如何将租户资源整合起来，转变为自己可调用的资源，有效支持购物中心的长期发展，提高租金收益，才是关键。

从电商疯狂发展，挤压购物中心，到疫情突发，退租严重，再到这次的教培行业整顿，不确定性已经成为购物中心新常态，提升运营能力才能以不变应万变。

2、顺应趋势回归本质，关注新需求、新业态

购物中心本质上也是提供空间使用价值的服务业，研究客户的需求变动是基本功，越是在焦头烂额的时候，越要回归到补基本功。

之前受疫情影响，很多购物中心收到的冲击非常严重，经过不少促销费的举措之后依然不理想，但是恒隆、华润等高端购物中心的业绩不降反增，其中上海恒隆广场租金收益增长34%，深圳万象城增长11.35%，主要原因之一，是消费者的需求变化。

因为疫情奢侈品代购受阻，奢侈品高端消费回流到国内。除此之外，疫情进一步催化了消费者对于健康、安全的诉求，同时催生出对生活方式、家居多元场景等的业态升级需求，上述购物中心迎合需求，引入了一定比例的新兴业态。

每一次危机，都会伴随消费需求的变化。当市场剧烈波动的时候，做好基本功，洞察用户需求变化，及时调整租户结构，把握时机捕捉流量，引入多元化的新兴业态，才能在竞争中脱颖而出。