2020年11月11日，深圳前海以“双限双竞”方式出让编号为T102-0345的住宅用地。经过100轮竞价，金地电力建设与华润前海控股组成的超级联合体以最高上限81.519亿元、人才住房2.84万平方米中标，溢价率45%，楼面价62707元/平方米。

所谓“双限双竞”，是指普通商品房限地价、限平均售价，竞地价、竞地交前海管理局出租，不出售。

这是深圳前海历史上第三次住宅用地挂牌出让。由于总地价较高且涉及深圳典型人才建设，在案例分析中具有较强的参考价值。

一、项目位置

周边交通便利，紧邻地铁5号线/中环路、9号线/梅林线。省重点小学南山实验教育集团李林小学和省重点中学深大高中(中学)聚集在3公里范围内。周边有海港公园、海堤公园等7个公园景点。

二、周边房地产市场

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地价：2020年5月出让东南侧龙光地块（即“龙光前海天境”项目）成交楼面价63165元/㎡，实际成交价88301元/㎡。

房价：周边楼盘有招商领玺及颐湾府，其中招商领玺尚未开盘，销售均价为108000元/㎡，颐湾府目前已售罄，销售均价109000元/㎡。

本宗地项目建成后，普通商品住房入市最高均价为107100元/㎡（毛坯价，不含装修），竞得人必须严格按限定的销售均价进行销售。

二、初步经济测算（成交价条件）

对于建成后无偿移交给政府的保障房，目前主要有两大类观点：

1、作为公配处理

（1）增值税层面

（2）土增税层面

（3）测算结果

税后收入98亿，税金5.28亿，地价就占了83%，净利率2.06%。

2、视同销售

（1）增值税层面

（2）土增税层面

（3）测算结果

税金增加了0.23亿到5.5亿，其他条件不变，净利率下降为1.83%。

三、敏感性分析（竞拍测评）

对比上述两种税费处理方法，在视同销售下，土增税变化不大但增值税上升明显，可见视同销售算法更保守，实际上也是主流的测算逻辑。

从地块土拍情况来看，基本是贴着盈亏平衡点，由于售价向上空间被限制了，利润空间很薄，该项目是典型的流量盘。

配建28400㎡人才房+住宅限价10.71万元/㎡：

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